Có nên mua cổ phiếu IJC (Becamex IJC)? 2026

Mỗi năm có hơn 23 triệu lượt xe trả tiền khi đi qua hai trạm thu phí trên Quốc lộ 13 — và mỗi lượt xe ấy góp một phần vào túi của Becamex IJC, công ty ra đời năm 2007 từ chính một dự án đường. Thế nhưng năm 2026, công ty “sinh ra từ một con đường” này lại chi hơn 2.000 tỷ đồng để mua 418 căn nhà Green City từ chính công ty mẹ, trong khi dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm hơn 1.000 tỷ. Có nên mua cổ phiếu IJC khi doanh nghiệp vừa có một “con bò sữa” thu phí đến năm 2037, vừa đang dồn vốn vào bất động sản và thi công hạ tầng? Bài viết này kể lại toàn bộ câu chuyện: IJC đến từ đâu, ai cầm lái, kiếm tiền bằng gì, đang đặt cược vào đâu và bạn nên đọc số của nó như thế nào trước khi xuống tiền.

Từ dự án Quốc lộ 13 đến “Becamex IJC”: 19 năm của một công ty vừa thu phí vừa bán nhà

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản trên sàn có tiểu sử bắt đầu bằng một miếng đất hoặc một người sáng lập. Becamex IJC thì bắt đầu bằng một con đường. Trước khi có mã chứng khoán, trước khi có những khu biệt thự Sunflower hay chung cư IJC Aroma, đã có Quốc lộ 13 — trục giao thông chạy từ TP.HCM lên Bình Dương rồi tiếp tục về phía Bình Phước, nơi mỗi ngày hàng chục nghìn xe tải, xe container và xe khách đi qua. Ai nắm quyền thu phí trên con đường ấy nắm một dòng tiền rất đều. Và Becamex IDC — tổng công ty hạ tầng lớn nhất Bình Dương khi đó — đã quyết định tách dòng tiền ấy ra thành một công ty riêng.

Hiểu được cái gốc “đường sá” này là chìa khoá để hiểu IJC hôm nay. Nó giải thích vì sao IJC luôn có một khoản doanh thu thu phí ổn định, vì sao công ty mẹ Becamex luôn giữ gần một nửa vốn, và vì sao mỗi khi Becamex có dự án hạ tầng mới — cao tốc, vành đai, khu đô thị — thì cái tên IJC lại xuất hiện trong danh sách những bên tham gia. Chương này kể lại 19 năm ấy theo đúng thứ tự thời gian, để bạn thấy công ty đã đổi hình dạng thế nào, và những bước ngoặt nào đang định hình cổ phiếu IJC mà bạn nhìn thấy trên bảng điện.

Năm 2007: cổ phần hoá Dự án Quốc lộ 13 tách khỏi Becamex IDC

Theo hồ sơ doanh nghiệp công bố trên hệ thống dữ liệu của VNDirect, Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật được thành lập ngày 02/07/2007, mã số doanh nghiệp 3700805566, trên cơ sở phương án cổ phần hoá Dự án Quốc lộ 13 của Becamex IDC Corp được duyệt năm 2006. Tên tiếng Anh của công ty là Becamex Infrastructure Development Joint Stock Company, còn thương hiệu quen thuộc với nhà đầu tư là Becamex IJC.

Cụm từ “cổ phần hoá một dự án” nghe hơi lạ với người mới, nên đáng dừng lại một chút. Thông thường, cổ phần hoá là chuyển một doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần. Ở đây, thứ được cổ phần hoá không phải cả Becamex IDC, mà là một dự án cụ thể của nó — dự án đầu tư và khai thác Quốc lộ 13 theo hình thức BOT. BOT là viết tắt của Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao: nhà đầu tư bỏ tiền làm đường, được thu phí trong một thời gian nhất định để hoàn vốn và có lãi, hết hạn thì giao lại cho Nhà nước. Tách dự án ấy ra thành một công ty cổ phần riêng giúp Becamex có thêm một kênh huy động vốn từ cổ đông bên ngoài, đồng thời cho nhà đầu tư cơ hội sở hữu trực tiếp một tài sản thu phí.

Ngay từ ngày đầu, ngành nghề của IJC đã không chỉ có thu phí. Hồ sơ doanh nghiệp liệt kê ba nhóm: dịch vụ (thu phí giao thông), kinh doanh bất động sản và xây dựng. Ba nhóm này sẽ đi theo IJC suốt 19 năm, chỉ có tỷ trọng giữa chúng là thay đổi. Trụ sở của công ty đặt tại số 230 Đại lộ Bình Dương — con đường huyết mạch của Thủ Dầu Một khi ấy — và hồ sơ trên VNDirect ghi nhận khoảng 805 nhân viên.

Bạn có thể hình dung IJC những năm đầu như một “trạm thu phí có kèm phòng kinh doanh nhà đất”. Thu phí cho dòng tiền đều đặn hằng ngày; bất động sản là chỗ để dòng tiền ấy sinh lời thêm. Mô hình này khá phổ biến ở các công ty hạ tầng địa phương: dùng tiền từ tài sản ổn định để nuôi các dự án có biên lợi nhuận cao hơn nhưng rủi ro hơn.

Lên HOSE tháng 04/2010 và những năm tiền mặt từ trạm thu phí

Ba năm sau khi thành lập, tháng 04/2010, cổ phiếu IJC chính thức giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE). Đây là thời điểm thị trường chứng khoán Việt Nam vừa đi qua cú sập 2008 và đang trong giai đoạn hồi phục chập chờn. Một doanh nghiệp có nguồn thu phí ổn định là món hàng dễ kể chuyện với nhà đầu tư: dù kinh tế lên hay xuống, xe vẫn phải đi qua đường.

Trong khoảng một thập kỷ sau đó, IJC xây dựng hình ảnh một cổ phiếu trả cổ tức tiền mặt khá hào phóng. Theo số liệu được báo Doanh nhân (Báo Pháp luật Việt Nam) tổng hợp, giai đoạn 2018–2022 công ty duy trì cổ tức tiền mặt ở mức 10–16% mệnh giá mỗi năm. Với mệnh giá 10.000 đồng, cổ tức 10–16% nghĩa là cổ đông nhận 1.000–1.600 đồng cho mỗi cổ phiếu mỗi năm. Đó là giai đoạn mà nhiều nhà đầu tư nhìn IJC như một cổ phiếu “nửa hạ tầng, nửa bất động sản” có thu nhập đều.

Cũng trong giai đoạn này, hiệu quả sinh lời trên vốn của IJC từng rất ấn tượng. Báo Doanh nhân dẫn lại rằng ROE — tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, tức mỗi 100 đồng vốn của cổ đông tạo ra bao nhiêu đồng lãi — từng đạt khoảng 18,96–22,94% trong hai năm 2020–2021. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Bình Dương sôi động, các dự án của IJC bán tốt và vốn điều lệ còn nhỏ. Bạn nên ghi nhớ con số này, vì nó sẽ là “điểm so sánh” khi chúng ta nhìn ROE những năm gần đây ở chương 4.

Thành phố mới Bình Dương: Sunflower, IJC Aroma, Khu đô thị IJC

Nếu thu phí là cái gốc, thì bất động sản là cành lá mà IJC vươn ra. Hồ sơ doanh nghiệp cho biết các dự án bất động sản của IJC tập trung chủ yếu ở Thành phố mới Bình Dương — khu đô thị hành chính mới mà Becamex quy hoạch và phát triển từ hàng chục năm trước — gồm Khu biệt thự Sunflower, Chung cư IJC Aroma và Khu đô thị IJC. Ngoài ra, công ty còn có dự án ở Bến Cát và Tân Uyên.

Điều đáng chú ý là vị trí. Thành phố mới Bình Dương không phải đất “tự tìm”, mà là vùng đất mà tập đoàn mẹ Becamex đã giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và quy hoạch. IJC giống như một người con được chia phần trong khu vườn của gia đình: đất có sẵn hạ tầng, có sẵn quy hoạch, nhưng cũng gắn chặt với nhịp phát triển của cả khu đô thị. Khi Thành phố mới đông dân, sản phẩm của IJC dễ bán; khi khu vực trầm lắng, IJC cũng chịu chung.

Theo tài liệu Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) năm 2026, danh mục dự án bất động sản của IJC hiện có tổng vốn đầu tư khoảng 14.249 tỷ đồng, trải từ Sunflower, Sunflower mở rộng, Prince Town mở rộng, IJC Aroma đến các khu dân cư ở Hoà Lợi và Bàu Bàng. Chúng ta sẽ mổ xẻ danh mục này ở chương 3. Ở đây bạn chỉ cần nhớ: trong 19 năm, bất động sản đã lớn dần từ một mảng phụ thành mảng đóng góp doanh thu lớn nhất của IJC.

Nếu bạn muốn so sánh IJC với các doanh nghiệp cùng ngành, bài tổng quan về cổ phiếu bất động sản trên VWEALTH là điểm xuất phát tốt để thấy IJC đứng ở đâu trong bức tranh chung — một công ty quy mô trung bình, quỹ đất tập trung ở một địa bàn, khác hẳn những nhà phát triển trải khắp cả nước.

Mở rộng Quốc lộ 13: con đường cũ được làm mới từ năm 2022

Một trạm thu phí chỉ có giá trị khi con đường phía sau nó còn đủ sức gánh lưu lượng xe. Sau hơn một thập kỷ khai thác, Quốc lộ 13 đoạn qua Thuận An và Thủ Dầu Một đã trở nên chật chội so với số xe tăng lên từng năm. Cuối tháng 4/2022, Bình Dương động thổ Dự án BOT nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 từ cổng chào Vĩnh Phú (Thuận An) đến nút giao Lê Hồng Phong (Thủ Dầu Một). Theo VietnamFinance đưa tin ngày 26/04/2022, đoạn tuyến dài 12,7 km, kinh phí trên 1.300 tỷ đồng, mở rộng từ 6 lên 8 làn xe với lộ giới 64 m.

Vì sao điều này quan trọng với cổ đông IJC? Bởi vì một con đường rộng hơn, thông thoáng hơn có thể giữ chân và thu hút thêm lưu lượng xe, đồng thời tạo cơ sở để kéo dài vòng đời khai thác. Ngược lại, việc mở rộng cũng là một khoản đầu tư lớn phải bỏ ra trước, và trong lúc thi công, giao thông có thể bị ảnh hưởng. Tại ĐHĐCĐ 2026, Tổng giám đốc cho biết đoạn 2 và đoạn 3 dự kiến hoàn thành trong quý II/2026, đoạn 1 trong quý III/2026. Trong kế hoạch đầu tư năm 2026, hạng mục mở rộng Quốc lộ 13 được bố trí khoảng 362 tỷ đồng.

Ba lần gọi vốn 2023–2025: từ 2.518 tỷ lên 6.296 tỷ vốn điều lệ

Nếu phải chọn một bước ngoặt định hình IJC những năm gần đây, đó là chuỗi phát hành cổ phiếu để tăng vốn. Theo báo Doanh nhân, vốn điều lệ của IJC tăng từ khoảng 2.518 tỷ đồng đầu năm 2023 lên khoảng 6.296 tỷ đồng đầu năm 2026 — tức gấp khoảng 2,5 lần chỉ trong ba năm.

Hai đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu đóng vai trò chính. Đợt thứ nhất được Bizhub (Vietnam News) đưa tin năm 2024: IJC chào bán gần 125,9 triệu cổ phiếu theo tỷ lệ 100:50 — nghĩa là cứ sở hữu 100 cổ phiếu thì được mua thêm 50 cổ phiếu mới — với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu khoảng 1.260 tỷ đồng. Trong đó khoảng 466 tỷ dùng để lập Becamex IJC Bình Phước và khoảng 619,5 tỷ để trả nợ ngân hàng. Becamex IDC đăng ký mua 62,7 triệu cổ phiếu, tương đương khoảng 626,6 tỷ đồng, để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu 49,76%.

Đợt thứ hai, theo MekongAsean, diễn ra tháng 11/2025: IJC chào bán 251 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giá 10.000 đồng, thu về khoảng 2.500 tỷ đồng, đưa vốn điều lệ từ hơn 3.777 tỷ lên gần 6.296 tỷ. Số tiền này được phân bổ cho dự án BOT, bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và tái cơ cấu nợ. Nghị quyết ĐHĐCĐ 2026 ghi vốn điều lệ chính xác là 6.295.806.400.000 đồng.

Bạn nên hiểu hai mặt của chuỗi tăng vốn này. Mặt tích cực: công ty có thêm vốn chủ sở hữu để làm dự án mà không phải vay quá nhiều, bảng cân đối “sạch” hơn. Mặt cần cân nhắc: số cổ phiếu tăng 2,5 lần thì lợi nhuận cũng phải tăng tương ứng mới giữ được lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS). Giá phát hành 10.000 đồng đúng bằng mệnh giá cũng cho thấy công ty ưu tiên huy động thuận lợi từ cổ đông hiện hữu hơn là tối đa hoá số tiền thu về trên mỗi cổ phiếu. Đây là chủ đề chúng ta sẽ quay lại khi đọc số tài chính.

Bình Dương nhập TP.HCM năm 2025: trụ sở thành phường Phú Lợi, TP.HCM

Năm 2025, cuộc sắp xếp đơn vị hành chính đưa Bình Dương nhập vào TP.HCM. Với IJC, thay đổi đầu tiên là địa chỉ: trụ sở số 230 Đại lộ Bình Dương nay thuộc phường Phú Lợi, TP.HCM. Báo Doanh nhân mô tả quỹ đất của IJC “chủ yếu ở khu vực Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM”.

Thay đổi thứ hai khó đo hơn nhưng quan trọng hơn: câu chuyện thị trường. Tại ĐHĐCĐ 2026, Chủ tịch Đỗ Quang Ngôn nhận định sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, giá bất động sản cạnh tranh giúp các dự án của IJC thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Lập luận này dễ hiểu: người mua đang so sánh giá nhà ở Thủ Dầu Một cũ với giá ở các quận trung tâm của cùng một thành phố, và chênh lệch ấy trở thành lợi thế bán hàng. Tuy vậy, bạn nên coi đây là nhận định của ban lãnh đạo, chưa phải bằng chứng; chỉ có số liệu bán hàng và dòng tiền trong các quý tới mới cho biết hiệu ứng sáp nhập mạnh đến đâu.

Đích 2030: Tổng công ty thuộc Tập đoàn Becamex, doanh thu trên 5.000 tỷ

Bước ngoặt gần nhất trong tiểu sử IJC là một tham vọng. Theo biên bản ĐHĐCĐ ngày 09/04/2026, ông Đỗ Quang Ngôn cho biết trong lộ trình 2026–2030, IJC sẽ chuyển sang mô hình Tổng công ty thuộc Tập đoàn Becamex, với mục tiêu doanh thu trên 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng. Báo Doanh nhân cũng ghi nhận tổng mức đầu tư dự kiến giai đoạn 2025–2030 khoảng 13.262 tỷ đồng.

Song song, bộ máy cũng thay đổi. Tháng 02/2026, Công ty TNHH Becamex Trade (BTI) đổi tên thành Công ty TNHH MTV Xây dựng IJC — một tín hiệu rằng mảng thi công được đưa lên thành một cánh tay chính thức. Như vậy, IJC của năm 2026 không còn là “trạm thu phí có kèm phòng nhà đất”, mà đang cố trở thành một tổ hợp ba chân: thu phí, bất động sản và xây dựng hạ tầng, với công ty mẹ Becamex đứng phía sau.

So với năm 2025 (doanh thu hợp nhất khoảng 1.799 tỷ, lợi nhuận sau thuế khoảng 597 tỷ), mục tiêu 2030 đòi hỏi doanh thu gần gấp ba và lợi nhuận gần gấp đôi. Đó là một quãng đường dài, và phần lớn các chương sau sẽ xoay quanh câu hỏi: IJC lấy tiền ở đâu, đặt cược vào đâu để đi hết quãng đường ấy.

Bảng dưới đây tóm tắt các mốc chính trong 19 năm của IJC.

Ai cầm lái IJC: Becamex giữ gần một nửa, cổ đông nhỏ ngồi cùng thuyền

Khi mua cổ phiếu một doanh nghiệp mà không có cổ đông nào nắm quá vài phần trăm, bạn thường phải tự hỏi: ai thật sự ra quyết định ở đây? Với IJC, câu hỏi ấy có câu trả lời rất rõ. Tập đoàn Becamex — mã BCM trên HOSE — nắm 49,76% vốn điều lệ, gần như một nửa. Phần còn lại chia cho hơn 18 nghìn cổ đông khác. Điều này có nghĩa là mọi quyết định lớn của IJC — chia cổ tức bao nhiêu, gọi vốn khi nào, mua tài sản gì, tham gia dự án nào — đều gắn chặt với chiến lược của Becamex. Chương này giúp bạn hiểu cơ cấu ấy vận hành ra sao, ai đang điều hành hằng ngày, và điều đó có ý nghĩa gì với một cổ đông nhỏ.

Tập đoàn Becamex (BCM) 49,76%: cổ đông quyết định cuộc chơi

Con số 49,76% xuất hiện nhất quán qua nhiều năm. Theo Bizhub, khi IJC chào bán cổ phiếu năm 2024, Becamex IDC đang nắm khoảng 125,3 triệu cổ phiếu, tương đương 49,76%, và đã đăng ký mua thêm 62,7 triệu cổ phiếu để giữ nguyên tỷ lệ. MekongAsean, khi đưa tin về kế hoạch năm 2026, vẫn ghi Becamex nắm 49,76% vốn IJC. Nói cách khác, qua các đợt tăng vốn, công ty mẹ luôn bỏ tiền ra mua đủ phần của mình.

Việc cổ đông lớn mua đủ quyền trong các đợt phát hành là một tín hiệu bạn nên đọc theo hai chiều. Chiều tích cực: Becamex đặt tiền thật vào IJC, không đứng ngoài để cổ đông nhỏ gánh phần gọi vốn. Chiều cần lưu ý: với gần 50% cổ phần và tỷ lệ dự họp của các cổ đông khác không cao (sẽ nói ở phần dưới), Becamex trên thực tế có tiếng nói quyết định tại đại hội. Những nghị quyết cần đa số thông thường gần như chắc chắn được thông qua nếu Becamex đồng ý.

Để hiểu đầy đủ “người cầm lái”, bạn nên đọc thêm bài phân tích có nên mua cổ phiếu BCM (Becamex) trên VWEALTH. Nhiều thứ xảy ra ở IJC — từ quỹ đất Thành phố mới Bình Dương đến các dự án cao tốc, vành đai — thực chất là một mảnh trong kế hoạch lớn hơn của tập đoàn mẹ.

Chủ tịch Đỗ Quang Ngôn và Tổng giám đốc Trịnh Thanh Hùng

Theo biên bản ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Đỗ Quang Ngôn là Chủ tịch HĐQT và là chủ toạ đại hội. Chính ông là người trình bày lộ trình chuyển IJC thành Tổng công ty thuộc Tập đoàn Becamex, mục tiêu doanh thu trên 5.000 tỷ và lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng giai đoạn 2026–2030, cũng như nhận định về lợi thế giá bất động sản sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM.

Người điều hành hằng ngày là ông Trịnh Thanh Hùng — Tổng giám đốc, đồng thời là người đại diện theo pháp luật và người được uỷ quyền công bố thông tin. Tại đại hội 2026, ông Hùng là người trả lời phần lớn câu hỏi mang tính tác nghiệp: tiến độ mở rộng Quốc lộ 13 từng đoạn, lý do mảng xây dựng năm 2025 không có doanh thu, vì sao vốn đầu tư bất động sản năm 2026 cao hơn năm trước hơn 50%, và thời điểm dự kiến ký hợp đồng thi công Vành đai 4.

Đoàn chủ toạ đại hội còn có bà Võ Thị Huyền Trang — thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng giám đốc. Bà Trần Nguyên Thảo giữ vai trò Thư ký công ty kiêm Trưởng ban Kiểm toán nội bộ. Việc có một Ban Kiểm toán nội bộ với người phụ trách được nêu tên là chi tiết đáng chú ý với một doanh nghiệp có nhiều giao dịch với bên liên quan: đây là bộ phận về lý thuyết phải soát xét các giao dịch ấy.

Phân vai giữa Chủ tịch (chiến lược, quan hệ với tập đoàn mẹ) và Tổng giám đốc (vận hành, tiến độ dự án) khá rạch ròi qua cách hai người phát biểu tại đại hội. Với nhà đầu tư, điều này có nghĩa là khi đọc tin về IJC, bạn nên phân biệt: thông điệp về “tầm nhìn 2030” đến từ chủ tịch, còn cam kết tiến độ cụ thể — thứ có thể kiểm chứng sau vài quý — đến từ tổng giám đốc.

18.241 cổ đông và tỷ lệ dự họp 62,85%

Danh sách cổ đông chốt ngày 10/03/2026 để dự ĐHĐCĐ có 18.241 cổ đông, nắm 629.580.640 cổ phần. ĐHĐCĐ thường niên 2026 họp lúc 8h30 ngày 09/04/2026 tại Becamex Hotel, với 303 cổ đông và người được uỷ quyền tham dự, đại diện 395.665.720 cổ phần, tương đương 62,85% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

Hãy làm một phép đọc đơn giản. Becamex nắm 49,76%. Tổng số có mặt là 62,85%. Như vậy phần đại diện của các cổ đông còn lại có mặt chỉ vào khoảng 13 điểm phần trăm — và đó là con số tự suy từ hai tỷ lệ công bố, không phải số công ty báo cáo. Nghĩa là trong phòng họp, tiếng nói của công ty mẹ chiếm phần áp đảo trong số phiếu có mặt. Đây là đặc điểm chung của các công ty con niêm yết ở Việt Nam, không phải riêng IJC, nhưng bạn nên biết rõ: tại IJC, lá phiếu của một cổ đông nhỏ gần như không thay đổi được kết quả biểu quyết.

Con số 18.241 cổ đông cũng nói lên rằng IJC có một lượng nhà đầu tư cá nhân đáng kể. Hai đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu trong 2024 và 2025 đã khiến nhiều người phải quyết định: bỏ thêm tiền mua quyền, bán quyền mua, hay chấp nhận bị pha loãng. Với một cổ đông nhỏ, mỗi đợt phát hành là một lần phải “đặt cược lại” vào công ty.

Thù lao HĐQT: 4,5 tỷ năm 2025, bằng 1% lợi nhuận năm 2026

Báo Doanh nhân dẫn tài liệu đại hội cho biết tổng thù lao của HĐQT, Ban kiểm soát và thư ký năm 2025 là 4,5 tỷ đồng. Với năm 2026, mức thù lao được đặt bằng 1% lợi nhuận sau thuế năm 2026.

Cách tính thù lao theo phần trăm lợi nhuận có một ưu điểm: quyền lợi của người quản trị gắn với kết quả kinh doanh. Nếu IJC đạt kế hoạch lợi nhuận sau thuế 541 tỷ đồng, 1% tương đương khoảng 5,4 tỷ — đây là phép tính minh hoạ của VWEALTH, không phải số công ty công bố. Tuy nhiên, bạn cũng nên để ý rằng “lợi nhuận” ở đây có thể bao gồm cả lãi từ công ty liên kết — khoản mà ở quý III/2026 chiếm phần lớn lợi nhuận của IJC. Lợi nhuận kế toán tăng không đồng nghĩa với tiền mặt về túi công ty.

Giao dịch với bên liên quan: khi công ty mẹ vừa là đối tác, vừa là người bán

Đây là phần quan trọng nhất của chương này. Với một công ty con mà công ty mẹ nắm gần 50%, giao dịch với bên liên quan không phải chuyện bất thường — nó là chuyện thường ngày. “Bên liên quan” là cách pháp luật gọi những tổ chức, cá nhân có quan hệ sở hữu hoặc quản lý với doanh nghiệp; giao dịch với họ phải được HĐQT hoặc ĐHĐCĐ phê duyệt theo thẩm quyền và phải công bố thông tin.

Năm 2026, IJC có hai giao dịch lớn như vậy với Tập đoàn Becamex, đều liên quan đến khu đô thị Green City Bình Dương. Đợt thứ nhất vào tháng 6/2026: theo nghị quyết HĐQT công bố trên website IJC, công ty được phê duyệt mua 218 căn nhà riêng lẻ tại Green City từ Tập đoàn Becamex — được ghi rõ là tổ chức có liên quan — gồm diện tích đất 31.345,6 m², diện tích sàn 53.300,8 m², thuộc các lô G4, G12, G13, G14, G16 và các căn góc G2, G7, G11, G17, G28, tổng giá trị gồm VAT là 1.086.853.306.000 đồng, tức khoảng 1.086,85 tỷ đồng.

Đợt thứ hai vào cuối tháng 9/2026: theo Thương hiệu và Công luận, ngày 29/9/2026 IJC công bố nghị quyết HĐQT mua thêm 200 căn Green City (các lô G1, G3, G17, G19, G21, G22, G24, G25; diện tích đất 28.791 m², diện tích sàn khoảng 49.531 m²) với giá trị hơn 1.012 tỷ đồng gồm VAT, cũng là giao dịch với bên liên quan. Cùng nguồn này cho biết Green City có khoảng 1.394 căn, và 200 căn của đợt hai chiếm khoảng 90% trong số 222 sản phẩm giới thiệu đợt đầu.

Hai giao dịch là hai quyết định riêng biệt, mỗi cái đã được HĐQT phê duyệt và công bố thông tin. Cộng lại, IJC mua 418 căn với tổng giá trị khoảng 2.099 tỷ đồng — đây là phép cộng của VWEALTH từ hai con số công bố. Cách đọc khách quan là: IJC đang dùng vốn huy động được để mua nguồn hàng bất động sản thành phẩm từ công ty mẹ, sau đó sẽ bán lại cho người mua cuối. Lợi ích hay rủi ro của giao dịch phụ thuộc vào hai thứ bạn chưa thể biết trước: giá mua có hợp lý so với giá bán ra hay không, và IJC bán được bao nhiêu căn trong bao lâu. Chúng ta sẽ quay lại tác động của nó lên tồn kho và dòng tiền ở các chương sau.

Giao dịch với Becamex không chỉ dừng ở nhà ở. Theo báo cáo quản trị năm 2025, ngày 15/04/2025 HĐQT IJC đã phê duyệt thoả thuận liên danh ký ngày 19/03/2025 giữa Tập đoàn Becamex, IJC và Tập đoàn Đèo Cả để dự tuyển làm nhà đầu tư dự án Vành đai 4 TP.HCM, đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn (giai đoạn 1), theo hình thức đối tác công tư (PPP). Tức là ở mảng hạ tầng, IJC cũng đi cùng công ty mẹ.

Ngoài ra, ĐHĐCĐ 2026 đã thông qua việc bổ sung 6 ngành nghề kinh doanh: dịch vụ tài chính khác, bán buôn vật liệu xây dựng, trung gian bất động sản, kinh doanh bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng, dịch vụ chăm sóc cảnh quan và bán buôn chuyên doanh khác. Các ngành nghề này phù hợp với hướng đi “tổng công ty” — vừa phát triển, vừa môi giới, vừa cung cấp vật liệu và dịch vụ quanh các dự án.

Bảng dưới đây tóm tắt những người và tổ chức quan trọng nhất trong bộ máy của IJC.

Ba cỗ máy kiếm tiền của IJC: trạm thu phí Quốc lộ 13, quỹ đất Bình Dương cũ và công trường hạ tầng

Mở báo cáo tài chính của IJC, bạn sẽ thấy doanh thu được chia thành bốn dòng: thu phí, bất động sản, xây dựng và “khác”. Bốn dòng này có tính cách rất khác nhau. Thu phí giống một chiếc máy bơm chạy đều: không bùng nổ nhưng hiếm khi tắt. Bất động sản giống một cái giếng phun theo đợt: năm bàn giao nhiều dự án thì doanh thu vọt lên, năm khác thì lặng. Xây dựng phụ thuộc hoàn toàn vào việc công trình có được nghiệm thu đúng hạn hay không. Còn “khác” là tập hợp nhiều thứ nhỏ, cộng thêm phần lãi từ các công ty liên kết. Hiểu từng cỗ máy, và mảng nào nuôi mảng nào, là cách duy nhất để đọc đúng con số lợi nhuận của IJC mỗi quý.

BOT Quốc lộ 13: hai trạm Vĩnh Phú, Suối Giữa và 23 triệu lượt xe mỗi năm

Mảng thu phí của IJC là dự án BOT Quốc lộ 13 — chính dự án đã khai sinh ra công ty năm 2007. Theo một bài phân tích đăng trên Elibook tháng 9/2025, IJC khai thác hai trạm thu phí Vĩnh Phú và Suối Giữa trên Quốc lộ 13, với thời hạn thu phí đến năm 2037. Bạn cần lưu ý: IJC thu phí trên Quốc lộ 13, không phải trên các trục đường khác của Bình Dương cũ; mọi nhận định về “thu phí” trong bài này chỉ nói về dự án BOT Quốc lộ 13.

Theo tài liệu ĐHĐCĐ 2026, năm 2025 tổng lưu lượng xe qua hai trạm đạt 23.160.986 lượt, tăng 6% so với năm 2024. Doanh thu thu phí đạt 332 tỷ đồng, bằng 107% kế hoạch và tăng 7% so với năm trước. Nếu chia đều cho 365 ngày, mỗi ngày có khoảng 63 nghìn lượt xe qua trạm và mảng này mang về khoảng 0,9 tỷ đồng doanh thu — đây là phép chia minh hoạ của VWEALTH để bạn hình dung quy mô.

Điểm quý nhất của mảng thu phí là tính dự báo được. Doanh thu năm 2024 là 309 tỷ, năm 2025 là 332 tỷ, kế hoạch năm 2026 là 338 tỷ. Không có cú nhảy nào, nhưng cũng không có cú rơi nào. Lưu lượng xe phụ thuộc vào hoạt động kinh tế ở hành lang Quốc lộ 13 — nơi có nhiều khu công nghiệp và khu dân cư — nên nó tăng chậm theo năm. Thời hạn đến năm 2037 nghĩa là còn khoảng hơn mười năm khai thác tính từ 2026. Đây là “phần xương sống” của IJC: ngay cả trong năm bất động sản ảm đạm, công ty vẫn có một nguồn thu tiền mặt gần như đều đặn hằng ngày.

Biên gộp thu phí khoảng 75%: vì sao gọi đây là “bò sữa”

Tài liệu đại hội cho biết lãi gộp mảng thu phí năm 2025 đạt 249 tỷ đồng. Lấy 249 chia cho 332, biên lợi nhuận gộp của mảng này ước khoảng 75% — đây là ước tính của VWEALTH từ hai con số công bố. Bài phân tích trên Elibook đưa ra mức “khoảng 80%”, gần tương đương. Biên gộp là phần còn lại sau khi trừ giá vốn trực tiếp; với một con đường đã xây xong, giá vốn chủ yếu là khấu hao, duy tu và chi phí vận hành trạm, nên phần lớn doanh thu chuyển thành lãi gộp.

Để thấy biên này cao đến đâu, hãy so với bất động sản: cùng năm 2025, biên gộp mảng bất động sản ước khoảng 47% (457 chia 974 — cũng là ước tính của VWEALTH). Tức là mỗi 100 đồng doanh thu thu phí để lại khoảng 75 đồng lãi gộp, trong khi 100 đồng doanh thu bán nhà để lại khoảng 47 đồng. Kế hoạch năm 2026 dự kiến lợi nhuận sau thuế riêng mảng thu phí khoảng 169 tỷ đồng, tăng 1%.

Trong ngôn ngữ đầu tư, những mảng như vậy được gọi là “bò sữa”: không cần đầu tư nhiều nữa, vẫn đều đặn cho dòng tiền. Nhưng con bò sữa này có hạn sử dụng. Đến năm 2037, quyền thu phí hết hạn theo hợp đồng BOT, và nếu không có cơ chế gia hạn hay dự án thay thế, IJC sẽ mất đi nguồn thu ổn định nhất. Đó là lý do việc công ty đang dồn vốn vào bất động sản và hạ tầng mới không chỉ là “mở rộng”, mà còn là chuẩn bị cho ngày con bò sữa ngừng cho sữa.

Bất động sản: 974 tỷ doanh thu năm 2025, tăng 202%

Năm 2025 là năm bất động sản trở lại vị trí trụ cột. Theo tài liệu ĐHĐCĐ 2026, doanh thu bất động sản hợp nhất đạt 974 tỷ đồng, tăng 202% so với năm 2024 (323 tỷ), chiếm 54% tổng doanh thu. Nguồn ghi nhận đến từ Sunflower I, Sunflower II và Khu dân cư IJC Hoà Lợi. Lãi gộp bất động sản đạt 457 tỷ, tăng 376% — tăng nhanh hơn cả doanh thu, cho thấy sản phẩm bàn giao năm 2025 có biên tốt hơn năm trước.

Có một chi tiết kỹ thuật bạn nên biết khi đọc doanh thu bất động sản: nó được ghi nhận khi bàn giao, không phải khi ký hợp đồng. Một căn nhà bán năm 2024 có thể chỉ hiện lên trong doanh thu năm 2025 khi khách nhận nhà. Vì thế, doanh thu bất động sản tăng 202% không có nghĩa là thị trường năm 2025 tốt gấp ba năm 2024 — nó phản ánh lịch bàn giao của các dự án. Tại đại hội, công ty cho biết Sunflower 1 và 2 đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, khách hàng sẽ nhận sổ trong 2026–2027 khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.

Doanh nghiệp bất động sản gắn với một địa bàn duy nhất có lợi thế là hiểu rất rõ thị trường của mình, nhưng cũng có rủi ro tập trung. Nếu muốn so sánh với những doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, khu đô thị ở vùng Đông Nam Bộ, bạn có thể tham khảo bài có nên mua cổ phiếu IDC (IDICO) để thấy một mô hình khác: ít phụ thuộc nhà ở, nhiều đất công nghiệp hơn.

Quỹ đất thành phẩm hơn 54 ha và danh mục dự án 14.249 tỷ

Theo báo Doanh nhân, đến cuối năm 2025 IJC có hơn 54 ha quỹ đất thành phẩm — tức đất đã có hạ tầng, sẵn sàng để xây hoặc bán. Với một doanh nghiệp bất động sản, quỹ đất thành phẩm giống như hàng tồn trên kệ: càng nhiều thì càng có “vốn liếng” để bán trong nhiều năm, nhưng cũng là vốn bị chôn cho đến khi bán được.

Tài liệu ĐHĐCĐ 2026 liệt kê danh mục dự án bất động sản theo tổng vốn đầu tư: Sunflower 1.265 tỷ; Sunflower mở rộng 3.000 tỷ; Prince Town mở rộng 1.400 tỷ; IJC Aroma 1.580 tỷ; Khu dân cư Hoà Lợi mở rộng 2.027 tỷ; Khu dân cư IJC Hoà Lợi 1.800 tỷ; Khu dân cư Ấp 5C Bàu Bàng 1.377 tỷ; Tái định cư Hoà Lợi và Green City (lô G) 1.811 tỷ. Tổng danh mục khoảng 14.249 tỷ đồng.

Bạn nên đọc con số 14.249 tỷ là “tổng vốn đầu tư dự kiến”, không phải doanh thu sẽ thu về hay giá trị thị trường. Nó cho biết quy mô cam kết của IJC, và cũng gợi ý rằng phần lớn vốn huy động trong các năm tới sẽ chảy vào những dự án này. Tất cả đều nằm ở khu vực Bình Dương cũ: Thành phố mới, Hoà Lợi (Bến Cát), Bàu Bàng. Đây là sự tập trung địa lý rất cao — mặt mạnh khi khu vực phát triển, mặt yếu khi thị trường địa phương chững lại.

Xây dựng: Công ty Xây dựng IJC, cao tốc Thủ Dầu Một – Chơn Thành và Vành đai 4

Mảng xây dựng là cỗ máy thứ ba, và năm 2025 nó hoàn toàn đứng yên trên báo cáo: doanh thu xây dựng bằng 0. Theo giải trình tại đại hội, nguyên nhân là dự án cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành chưa được nghiệm thu đúng hạn, nên doanh thu bị dời sang năm 2026. Đây là bài học điển hình về mảng thi công: công việc có thể đã làm, chi phí có thể đã bỏ ra, nhưng doanh thu chỉ được ghi nhận khi hạng mục được nghiệm thu.

Để làm mảng này bài bản hơn, tháng 02/2026 Becamex Trade (BTI) được đổi tên thành Công ty TNHH MTV Xây dựng IJC. Theo báo Doanh nhân, IJC đã góp thêm 23 tỷ đồng, nâng vốn của công ty con này từ 20 tỷ lên 43 tỷ, với doanh thu dự kiến năm 2026 khoảng 368 tỷ đồng.

Nguồn việc của mảng xây dựng đến chủ yếu từ các dự án hạ tầng gắn với Becamex: cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Vành đai 4 TP.HCM đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn (giai đoạn 1), và các công trình của Becamex Bình Phước. Đây là những dự án thuộc nhóm đầu tư công và PPP. Nếu bạn muốn hiểu chu kỳ của nhóm ngành này, bài đầu tư công và các nhóm chứng khoán hưởng lợi giải thích vì sao tiến độ giải ngân và giải phóng mặt bằng lại quyết định doanh thu của các doanh nghiệp thi công.

Mảng “khác” và lãi từ công ty liên kết: phần khó dự báo nhất

Năm 2025, mảng “khác” đóng góp 493 tỷ đồng doanh thu (27%) và 109 tỷ lãi gộp (13%). Theo tài liệu đại hội, “khác” gồm bán bất động sản đầu tư, nhà hàng, khách sạn, thu nhập tài chính, lợi nhuận từ CTCP Phát triển Hạ tầng Becamex Bình Phước và các dịch vụ. Năm 2024, mảng này còn lớn hơn: 538 tỷ, chiếm 46% doanh thu.

Phía sau mảng “khác” là mạng lưới công ty liên kết. IJC có vốn tại CTCP Phát triển Hạ tầng Becamex Bình Phước (cam kết 715 tỷ, đã góp đủ 715 tỷ), CTCP Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành (cam kết 530 tỷ), CTCP Đường Vành đai 4 TP.HCM (cam kết 1.268 tỷ) và Becamex Hospitality (24 tỷ). Khi các công ty này có lãi, IJC ghi nhận phần lãi tương ứng vào báo cáo hợp nhất dưới dạng “lãi trong công ty liên doanh, liên kết” — một khoản không đi kèm tiền mặt ngay, trừ khi công ty liên kết chia cổ tức.

Khoản này biến động rất mạnh. Theo Tin nhanh Chứng khoán, quý II/2026 lãi liên doanh liên kết của IJC chỉ khoảng 5 tỷ, nhưng sang quý III/2026 tăng lên 109,61 tỷ — tương đương khoảng 82% lợi nhuận sau thuế quý (ước tính của VWEALTH từ 109,61/134,33). Nói cách khác, có những quý mà lợi nhuận của IJC đến chủ yếu từ công ty liên kết chứ không phải từ việc bán hàng của chính mình. Đây là lý do bạn không nên chỉ nhìn dòng lợi nhuận cuối cùng khi đọc báo cáo của IJC.

Bảng dưới đây so sánh cơ cấu doanh thu và lãi gộp của từng mảng.

Nguồn: tài liệu ĐHĐCĐ 2026 của IJC; cột biên gộp là phép chia của VWEALTH.

Kế hoạch 2026 “đi lùi” lợi nhuận và ván cược 4.408 tỷ đầu tư

Hiếm có doanh nghiệp nào vừa vượt kế hoạch lợi nhuận gần 40% lại tự đặt mục tiêu năm sau thấp hơn. IJC làm đúng điều đó. Năm 2025, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 597 tỷ đồng, bằng 139% kế hoạch. Năm 2026, ban lãnh đạo trình đại hội kế hoạch lợi nhuận sau thuế 541 tỷ — giảm khoảng 9%. Cùng lúc, doanh thu kế hoạch lại tăng 36%, và kế hoạch đầu tư lên tới 4.408 tỷ đồng. Doanh thu tăng, lợi nhuận giảm, tiền đổ vào đầu tư nhiều hơn bao giờ hết: ba con số này kể một câu chuyện rất cụ thể về giai đoạn IJC đang đi qua. Chương này giúp bạn đọc câu chuyện ấy.

Doanh thu 2.454 tỷ (+36%) nhưng lợi nhuận 541 tỷ (−9%)

Theo nghị quyết ĐHĐCĐ ngày 09/04/2026, kế hoạch hợp nhất năm 2026 gồm: doanh thu 2.454 tỷ đồng (tăng 36% so với 1.799 tỷ năm 2025); trong đó thu phí 338 tỷ (+2%), bất động sản 1.054 tỷ (+8%), xây dựng 682 tỷ (năm 2025 bằng 0) và khác 380 tỷ (−22%). Tổng chi phí dự kiến 1.801 tỷ, tăng 65%. Lợi nhuận trước thuế 653 tỷ (−8%), lợi nhuận sau thuế 541 tỷ (−9%). Riêng công ty mẹ, kế hoạch doanh thu 2.179 tỷ và lợi nhuận sau thuế 475 tỷ, tăng 3% so với 459 tỷ năm 2025.

Vì sao doanh thu tăng mà lợi nhuận giảm? Câu trả lời nằm ở cơ cấu. Phần tăng lớn nhất của doanh thu đến từ xây dựng — 682 tỷ gần như từ con số 0. Nhưng thi công là mảng biên thấp: phần lớn doanh thu phải trả cho vật liệu, nhân công, nhà thầu phụ. Trong khi đó, mảng “khác” — vốn chứa các khoản có biên cao như thu nhập tài chính hay lãi liên kết — được dự kiến giảm 22%. Một đồng doanh thu thi công thay cho một đồng doanh thu “khác” làm tổng doanh thu phình ra nhưng lợi nhuận co lại. Chi phí tăng 65% so với doanh thu tăng 36% chính là dấu vết của sự dịch chuyển ấy.

Bạn nên đọc kế hoạch “đi lùi” này theo hai cách. Cách thận trọng: ban lãnh đạo đặt mục tiêu thấp để dễ vượt — năm 2025 họ cũng vượt 39%. Cách nghiêm túc hơn: IJC đang ở giai đoạn đầu tư, nơi lợi nhuận ngắn hạn bị hy sinh để xây nền cho mục tiêu 2030. Với một cổ đông, điều quan trọng không phải là chọn tin cách nào, mà là theo dõi xem các nguồn lợi nhuận mới — xây dựng, Green City, lãi liên kết — có thật sự hiện lên trong báo cáo các quý tới hay không.

Cũng cần đặt kế hoạch này cạnh hiệu quả sinh lời. Theo báo cáo của HĐQT trình đại hội, ROE năm 2025 là 7,41%, nhích nhẹ từ 6,87% năm 2024 — thấp hơn nhiều so với vùng 18,96–22,94% của 2020–2021. Nguyên nhân chính là vốn chủ sở hữu tăng mạnh nhờ phát hành (lên 7.992 tỷ cuối 2025, +56%) trong khi lợi nhuận chưa tăng cùng tốc độ. Lợi nhuận đi lùi trên một nền vốn lớn hơn nghĩa là ROE năm 2026 khó cải thiện nhiều nếu chỉ bám kế hoạch.

682 tỷ doanh thu xây dựng: chờ nghiệm thu cao tốc và hợp đồng Vành đai 4

Dòng 682 tỷ doanh thu xây dựng là phần “mới” nhất và cũng bất định nhất của kế hoạch. Theo tài liệu đại hội, doanh thu này đến từ ba nguồn: cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành (phần bị dời từ 2025), Vành đai 4 TP.HCM đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn (giai đoạn 1), và các công trình của Becamex Bình Phước. Tổng giám đốc cho biết hợp đồng thi công Vành đai 4 dự kiến được ký trong quý III và quý IV/2026.

Hãy để ý trình tự: hợp đồng ký vào nửa cuối năm, thi công cần thời gian, nghiệm thu còn cần thời gian nữa. Phần doanh thu Vành đai 4 có thể ghi nhận trong chính năm 2026 vì thế khá hạn chế về mặt lịch trình. Cao tốc Thủ Dầu Một – Chơn Thành thì đã chậm nghiệm thu một lần trong 2025, phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng. Nếu một trong hai nguồn này tiếp tục trễ, dòng 682 tỷ có thể lại hụt như năm 2025 — và đây là rủi ro đã được chính công ty nêu ra, không phải suy đoán.

Góp vốn 1.981 tỷ: Vành đai 4, cao tốc và Becamex Bình Phước

Kế hoạch đầu tư năm 2026 tổng cộng 4.408 tỷ đồng — gấp hơn ba lần mức thực hiện 1.444 tỷ của năm 2025 (năm 2025 kế hoạch đầu tư là 2.403 tỷ). Phần lớn nhất là góp vốn vào các công ty liên kết, con: 1.981 tỷ, gồm Vành đai 4 TP.HCM 1.078 tỷ, Cao tốc Thủ Dầu Một – Chơn Thành 510 tỷ, Becamex Bình Phước 363 tỷ và Công ty Xây dựng IJC 30 tỷ. Ngoài ra còn 362 tỷ cho mở rộng Quốc lộ 13, 798 tỷ cho thi công hạ tầng và 1.267 tỷ cho bất động sản.

Góp vốn vào dự án PPP như Vành đai 4 hay cao tốc là một khoản đầu tư dài hạn: tiền bỏ ra hôm nay, lợi ích về sau nhiều năm khi công trình vận hành và thu phí. Trong lúc chờ, phần đóng góp lên báo cáo của IJC chủ yếu là lãi hoặc lỗ được chia từ công ty liên kết. Với Becamex Bình Phước — công ty IJC đã góp đủ 715 tỷ cam kết — khoản góp thêm 363 tỷ năm 2026 cho thấy IJC đang tăng cược vào đơn vị này, và như đã thấy ở chương 3, lãi liên kết từ nhóm công ty này có thể chi phối lợi nhuận cả một quý.

1.267 tỷ cho nhà ở: Green City dẫn đầu

Phần đầu tư bất động sản 1.267 tỷ được phân bổ: Green City 346 tỷ, IJC Aroma 200 tỷ, Sunflower II 173 tỷ, Tái định cư Hoà Lợi 166 tỷ, Ấp 5C Bàu Bàng 158 tỷ, Khu đô thị IJC 157 tỷ, Sunflower I 54 tỷ và Prince Town I 13 tỷ. Theo Tổng giám đốc, vốn đầu tư bất động sản năm 2026 cao hơn năm 2025 hơn 50% vì Sunflower 2 bán theo hình thức nhà hình thành trong tương lai và Green City phải hoàn thiện xây dựng.

Danh sách dự án mở bán năm 2026 gồm Green City, Khu dân cư IJC Hoà Lợi, Tái định cư Hoà Lợi, Ấp 5C Bàu Bàng, IJC Aroma và Sunflower II. Lợi nhuận sau thuế dự kiến riêng mảng bất động sản là 230 tỷ, tăng 1%. Lưu ý rằng khoản 346 tỷ cho Green City trong kế hoạch là chi phí hoàn thiện; còn hai giao dịch mua 218 căn (tháng 6/2026, khoảng 1.086,85 tỷ) và 200 căn (tháng 9/2026, hơn 1.012 tỷ) từ Tập đoàn Becamex là những quyết định HĐQT riêng, được phê duyệt và công bố sau đại hội. Hai giao dịch này làm quy mô vốn đặt vào Green City lớn hơn nhiều so với con số trong kế hoạch ban đầu.

Cổ tức 5% cho năm 2025 và lời hứa “từ 5% trở lên” cho 2026

ĐHĐCĐ 2026 thông qua cổ tức năm 2025 bằng tiền mặt 5% vốn điều lệ, tương đương 314.790.320.000 đồng — tức 500 đồng cho mỗi cổ phiếu. Báo Doanh nhân cho biết ngày chốt quyền nhận cổ tức là 30/06/2026. Kế hoạch cổ tức năm 2026 là “từ 5% trở lên”.

So với giai đoạn 2018–2022, khi IJC trả 10–16% mỗi năm, tỷ lệ 5% là một bước lùi rõ. Nhưng bạn cần nhớ mệnh giá giữ nguyên trong khi số cổ phiếu đã tăng khoảng 2,5 lần. Tổng số tiền chi ra cho 5% hôm nay — khoảng 314,8 tỷ — vẫn là một khoản đáng kể, xấp xỉ bằng cả năm doanh thu thu phí. Nói cách khác, tỷ lệ cổ tức trên mỗi cổ phiếu giảm chủ yếu vì công ty có nhiều cổ phiếu hơn và đang giữ tiền để đầu tư, chứ không hẳn vì “cắt” tổng chi trả.

Với nhà đầu tư tìm thu nhập đều, đây là điểm cần cân nhắc thẳng thắn: IJC của giai đoạn 2026–2030 là một công ty đang tiêu tiền cho đầu tư nhiều hơn là chia tiền cho cổ đông. Cổ tức 5% nhiều khả năng giữ vai trò “giữ chân” hơn là lý do chính để mua. Nếu bạn muốn so sánh với những doanh nghiệp xây dựng – hạ tầng có chính sách chia tiền khác, bài có nên mua cổ phiếu CTD (Coteccons) là một góc nhìn đối chiếu hữu ích về mảng thi công.

Kế hoạch 2026 nói gì về ván cược của IJC

Gộp tất cả lại, kế hoạch 2026 cho thấy IJC đang chuyển dịch từ một công ty “thu phí + bán nhà” sang một tổ hợp đầu tư hạ tầng gắn với Becamex. Thu phí gần như đi ngang (+2%), bất động sản chỉ tăng nhẹ (+8%), phần tăng trưởng doanh thu dựa vào thi công, còn phần lớn vốn đầu tư chảy vào góp vốn dự án PPP và hàng tồn bất động sản. Lợi nhuận ngắn hạn được chấp nhận đi lùi.

Ván cược này có logic: thu phí Quốc lộ 13 hết hạn năm 2037, nên IJC cần tài sản sinh dòng tiền mới. Nhưng nó cũng có cái giá: dòng tiền kinh doanh âm, tồn kho tăng, vay nợ tăng — những điều chúng ta sẽ đọc kỹ bằng số liệu ở phần tiếp theo. Câu hỏi “có nên mua cổ phiếu IJC” vì thế phụ thuộc nhiều vào việc bạn tin ván cược ấy sẽ thành công đến mức nào, và bạn có đủ kiên nhẫn để chờ hay không.

Bảng dưới đây đặt kế hoạch 2026 cạnh kết quả thực hiện năm 2025.

Nguồn: tài liệu và nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên 2026 của IJC (09/04/2026). Số liệu cập nhật theo quý, định giá và các chỉ số hiện hành của IJC, bạn có thể xem trong báo cáo phân tích trên nền tảng VWEALTH.

Đọc báo cáo tài chính IJC: lãi đều đặn nhưng tiền không về

Có một câu mà dân kế toán hay nói với nhau: “Lợi nhuận là ý kiến, tiền mặt là sự thật.” Câu này nghe hơi cực đoan, nhưng nếu bạn chỉ được chọn một chương để đọc trước khi trả lời câu hỏi có nên mua cổ phiếu IJC, thì nên chọn chương này. Bốn chương trước đã kể Becamex IJC là ai, ai cầm lái và công ty kiếm tiền từ đâu. Chương này làm một việc khô hơn nhưng quan trọng hơn: lật từng trang báo cáo tài chính, xem lợi nhuận báo lên có biến thành tiền thật trong két hay không, và nếu không thì tiền đã đi đâu.

Câu trả lời ngắn gọn, để bạn có la bàn trước khi đi vào chi tiết: từ năm 2024 đến hết chín tháng năm 2026, IJC báo lãi đều đặn qua từng kỳ, nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm liên tục ba kỳ liền. Khoản chênh lệch ấy chủ yếu nằm lại trong hàng tồn kho — đất, nhà, dự án đang dở dang — và một phần được bù bằng tiền vay. Đó không phải dấu hiệu tự động xấu. Với một doanh nghiệp bất động sản đang tích hàng, đây là chuyện bình thường của chu kỳ. Nhưng nó đổi tính chất của cổ phiếu: IJC không còn đơn thuần là “trạm thu phí trả cổ tức”, mà đang trở thành một doanh nghiệp phải bán được hàng để thu tiền về. Cách đọc số dưới đây sẽ giúp bạn tự theo dõi điều đó qua từng quý.

2024 → 2025: năm lợi nhuận tăng vọt và bảng cân đối phình to

Mốc đầu tiên để so sánh là năm 2025, năm có báo cáo tài chính đã kiểm toán (đơn vị kiểm toán A&C) và được trình bày lại đầy đủ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên tháng 4/2026. Theo tài liệu đại hội, doanh thu hợp nhất năm 2025 đạt 1.799 tỷ đồng, tăng 54% so với năm 2024 và hoàn thành 86% kế hoạch. Lợi nhuận trước thuế đạt 708 tỷ đồng (tăng 71%, vượt 37% kế hoạch), lợi nhuận sau thuế đạt 597 tỷ đồng, tăng 69% và bằng 139% kế hoạch. Năm 2024 trước đó, các con số tương ứng là doanh thu 1.170 tỷ, lợi nhuận trước thuế 415 tỷ và lợi nhuận sau thuế 354 tỷ đồng.

Bạn có thể để ý một chi tiết thú vị: doanh thu chỉ đạt 86% kế hoạch, nhưng lợi nhuận lại vượt kế hoạch tới 39%. Điều này có nghĩa là cơ cấu doanh thu năm 2025 “béo” hơn dự tính — phần đóng góp từ bất động sản, mảng có biên lợi nhuận cao khi bán hàng đã có sổ, lớn hơn; trong khi mảng xây dựng (biên thấp) không ghi nhận được đồng nào vì cao tốc chưa nghiệm thu. Biên lợi nhuận ròng vì vậy tăng từ 34,71% năm 2024 lên 37,18% năm 2025, theo báo cáo của Hội đồng quản trị. Một doanh nghiệp giữ được hơn một phần ba doanh thu thành lợi nhuận sau thuế là mức cao so với mặt bằng ngành bất động sản và xây dựng.

Cùng lúc, bảng cân đối kế toán phình to. Tổng tài sản ngày 31/12/2025 đạt 10.333 tỷ đồng, tăng 32% so với một năm trước. Vốn chủ sở hữu tăng mạnh hơn nữa, 56%, lên 7.992 tỷ đồng. Phần lớn mức tăng vốn chủ không đến từ lợi nhuận giữ lại, mà từ đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu cuối năm 2025 (251 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng, thu về khoảng 2.500 tỷ đồng). Đây là chỗ bạn cần phân biệt hai loại “lớn lên”: lớn lên vì làm ăn có lãi và giữ lại lãi, và lớn lên vì cổ đông bỏ thêm tiền vào. Cả hai đều làm bảng cân đối đẹp hơn, nhưng chỉ loại thứ nhất là thành quả kinh doanh.

Một chỉ số tóm gọn được cả hai câu chuyện là ROE — lợi nhuận sau thuế chia cho vốn chủ sở hữu, đo xem mỗi đồng vốn của cổ đông sinh ra bao nhiêu đồng lãi. Theo báo cáo của Hội đồng quản trị, ROE của IJC tăng nhẹ từ 6,87% năm 2024 lên 7,41% năm 2025. ROA (lợi nhuận trên tổng tài sản) tăng từ 4,52% lên 5,78%. Lợi nhuận tăng 69% mà ROE chỉ nhích hơn nửa điểm phần trăm — lý do chính là mẫu số (vốn chủ) cũng tăng gần tương đương. Để so sánh, báo Doanh Nhân dẫn số liệu cho thấy ROE của IJC từng ở mức 18,96–22,94% trong các năm 2020–2021. Nói cách khác, công ty bây giờ lớn hơn nhiều, nhưng hiệu quả sử dụng vốn chỉ bằng khoảng một phần ba thời đỉnh cao.

Nợ trên tài sản từ 34% xuống 22%: phát hành cổ phiếu làm sạch bảng cân đối

Nếu ROE là tin trung tính, thì các chỉ số an toàn tài chính năm 2025 là tin tốt rõ ràng. Theo báo cáo Hội đồng quản trị trình đại hội 2026, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản giảm từ 34,32% (2024) xuống 21,95% (2025); tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm từ 52,24% xuống 28,13%. Hệ số thanh toán ngắn hạn (tài sản ngắn hạn chia nợ ngắn hạn) tăng từ 2,15 lần lên 6,32 lần, và hệ số thanh toán nhanh (bỏ hàng tồn kho ra khỏi tài sản ngắn hạn) tăng từ 0,39 lần lên 2,45 lần.

Để hiểu ý nghĩa của hệ số thanh toán nhanh, bạn hình dung thế này: nếu ngày mai tất cả chủ nợ ngắn hạn đòi tiền cùng lúc, và công ty không được bán đất bán nhà (vì bán gấp thì mất giá), liệu nó có đủ tiền và các khoản dễ chuyển thành tiền để trả không? Hệ số 0,39 lần năm 2024 nghĩa là chỉ trả được khoảng 39% — một mức khá căng với doanh nghiệp bất động sản. Hệ số 2,45 lần năm 2025 nghĩa là trả được gấp đôi rưỡi. Bước nhảy này đến chủ yếu từ tiền chào bán cổ phiếu và một phần dùng để trả nợ ngân hàng, đúng như phương án huy động vốn đã công bố.

Tuy nhiên, một chỉ số khác trong cùng báo cáo nhắc bạn đừng vội mừng: vòng quay hàng tồn kho năm 2025 chỉ 0,21 lần, vòng quay tổng tài sản 0,18 lần. Vòng quay tồn kho đo xem trong một năm, công ty “quay” được kho hàng của mình bao nhiêu lần — bán hết hàng cũ rồi nhập hàng mới. Với 0,21 lần, ước tính của vwealth là cần khoảng gần 5 năm (1 chia 0,21) để chuyển lượng tồn kho bình quân năm 2025 thành giá vốn hàng bán. Với một công ty bất động sản, vòng quay chậm là đặc thù ngành (đất phải làm hạ tầng, xin giấy phép, xây, rồi mới bán), nhưng nó cũng là lời nhắc rằng tiền nằm trong tồn kho là tiền đi chậm. Con số này sẽ trở nên quan trọng hơn rất nhiều khi bạn nhìn sang năm 2026.

2026 theo từng quý: 104 tỷ, 86 tỷ, 134 tỷ — và 59,4% kế hoạch sau chín tháng

Năm 2026 mở đầu rất sáng. Quý I, IJC ghi nhận doanh thu 253,5 tỷ đồng (tăng 69,4%) và lợi nhuận sau thuế 104,3 tỷ đồng (tăng 129,4%), hoàn thành 19,3% kế hoạch năm chỉ sau ba tháng. Sang quý II, doanh thu thuần vẫn tăng 35% lên 235 tỷ, nhưng giá vốn tăng gấp 5,4 lần lên 127 tỷ nên lãi gộp giảm 28% còn 108 tỷ; lãi từ công ty liên doanh liên kết chỉ còn 5 tỷ (giảm 88%), kéo lợi nhuận sau thuế quý xuống 86 tỷ, giảm 32%. Luỹ kế sáu tháng, doanh thu thuần đạt 489 tỷ (tăng 50%) và lợi nhuận sau thuế 190 tỷ đồng (tăng 33%).

Quý III là quý gây tranh luận. Theo báo cáo tài chính quý III/2026 được Tinnhanhchungkhoan và Doanh Nhân dẫn lại, doanh thu thuần chỉ còn 156,09 tỷ đồng, giảm 76,8% so với cùng kỳ; lãi gộp giảm 81,8% về 58,49 tỷ. Nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 134,33 tỷ đồng — giảm 47,2% so với quý III/2025, nhưng là quý lãi cao nhất trong ba quý đầu năm 2026. Luỹ kế chín tháng, doanh thu thuần đạt 644,55 tỷ đồng (giảm 35,3%) và lợi nhuận sau thuế đạt 321,18 tỷ đồng (giảm 19,2%), tương đương 59,4% kế hoạch lợi nhuận 541 tỷ mà đại hội đã thông qua.

Ghi chú: cộng ba quý theo các bài báo ra khoảng 324,6 tỷ, lệch vài tỷ so với số luỹ kế 321,18 tỷ do khác cách làm tròn và định nghĩa giữa các nguồn. Bài viết dùng số luỹ kế chín tháng theo báo cáo tài chính quý III làm chuẩn. Số quý gần nhất thay đổi theo từng kỳ công bố — bạn nên mở báo cáo VWEALTH để xem số cập nhật.

Đặt cạnh cùng kỳ năm trước, bức tranh rõ hơn: chín tháng năm 2025, IJC đạt doanh thu 996,64 tỷ và lợi nhuận sau thuế 397,31 tỷ đồng, theo Doanh Nhân. Năm 2025 cả năm lãi 597 tỷ, nên quý IV/2025 đã đóng góp khoảng 200 tỷ đồng (ước tính của vwealth: 597 trừ 397,31). Năm 2026, để chạm kế hoạch 541 tỷ, quý IV cần thêm khoảng 220 tỷ lợi nhuận sau thuế (ước tính của vwealth: 541 trừ 321,18) — một con số không quá xa so với quý IV năm trước, nhưng cao hơn bất kỳ quý nào trong ba quý đầu năm nay.

Về doanh thu, khoảng cách lớn hơn nhiều. Kế hoạch doanh thu hợp nhất 2026 là 2.454 tỷ; chín tháng mới đạt 644,55 tỷ, khoảng 26%. Nếu bám đúng kế hoạch, quý IV phải ghi nhận khoảng 1.810 tỷ đồng doanh thu (ước tính của vwealth) — gần bằng doanh thu cả năm 2025. Điều đó chỉ khả thi nếu mảng xây dựng (kế hoạch 682 tỷ) ghi nhận được phần lớn trong quý cuối nhờ nghiệm thu cao tốc, và bất động sản bàn giao mạnh. Bạn không cần đoán chuyện này sẽ xảy ra hay không; bạn chỉ cần biết đây là phép thử rõ ràng nhất khi báo cáo quý IV/2026 công bố.

Quý III/2026: doanh thu bán hàng giảm 76,8%, lãi liên kết gánh lợi nhuận

Quý III/2026 là ví dụ rất tốt để bạn học cách bóc tách một báo cáo kết quả kinh doanh, vì con số cuối cùng (lợi nhuận sau thuế 134,33 tỷ) che đi khá nhiều chuyện bên trong. Hãy đi từ trên xuống dưới, như đọc một hoá đơn.

Dòng trên cùng — doanh thu. Tổng doanh thu quý đạt 174,78 tỷ đồng; trừ 18,69 tỷ các khoản giảm trừ, doanh thu thuần còn 156,09 tỷ, giảm 76,8% so với quý III/2025. Theo Doanh Nhân, nguyên nhân chính là nguồn thu từ bất động sản sụt giảm. Với doanh nghiệp bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách (không phải khi ký hợp đồng hay thu tiền cọc), nên doanh thu theo quý thường lên xuống thất thường theo lịch bàn giao. Một quý doanh thu thấp chưa nói được thị trường đang xấu; nó nói rằng quý đó ít căn được bàn giao.

Dòng thứ hai — lãi gộp. Lãi gộp (doanh thu thuần trừ giá vốn) giảm 81,8%, tương ứng mất 262,96 tỷ, còn 58,49 tỷ đồng. Biên lãi gộp thu hẹp từ 47,9% xuống 37,5%. Biên giảm vì cơ cấu doanh thu nghiêng hơn về các mảng biên thấp khi bất động sản — mảng biên cao — vắng mặt. Phần thu phí Quốc lộ 13 vẫn chạy đều, nhưng một mình nó không đủ lớn để giữ biên của cả công ty.

Dòng thứ ba — hoạt động tài chính và chi phí. Doanh thu tài chính đạt 24,48 tỷ đồng (gấp hơn 10 lần cùng kỳ), gần như bù vừa khít chi phí tài chính 23,89 tỷ (tăng 55,4% vì nợ vay tăng). Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp được cắt 61,4%, chỉ còn 29,93 tỷ đồng — tiết kiệm 47,64 tỷ so với cùng kỳ. Chi phí bán hàng thấp một phần đi cùng việc quý này bàn giao ít; bạn không nên coi đây là mức chi phí bền vững cho những quý bán hàng mạnh.

Dòng quyết định — lãi từ công ty liên doanh, liên kết. Khoản này đạt 109,61 tỷ đồng, tăng 50,3%. Đây là phần lợi nhuận IJC được chia theo tỷ lệ sở hữu tại các công ty liên kết, như đã trình bày ở chương 3 (Becamex Bình Phước, công ty dự án cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, công ty dự án Vành đai 4). Theo ước tính của vwealth, 109,61 tỷ tương đương khoảng 82% lợi nhuận sau thuế quý III. Nói cách khác, nếu bỏ khoản này đi, lợi nhuận từ chính hoạt động bán hàng, thu phí và thi công của IJC trong quý chỉ còn một phần nhỏ.

Lãi liên kết không phải là lợi nhuận “giả”. Nó được ghi nhận theo phương pháp vốn chủ sở hữu — một chuẩn mực kế toán bình thường. Nhưng nó có hai đặc điểm bạn cần nhớ. Thứ nhất, nó thường là lợi nhuận trên sổ sách, chưa phải tiền mặt: IJC chỉ nhận tiền khi công ty liên kết chia cổ tức. Thứ hai, nó biến động mạnh: quý II/2026 khoản này chỉ có 5 tỷ, quý III lên 109,61 tỷ. Một nhà đầu tư nhìn vào lợi nhuận quý III rồi nhân bốn để ước lợi nhuận năm sẽ mắc sai lầm lớn. Cách đọc đúng là tách lợi nhuận làm hai phần — phần từ hoạt động cốt lõi và phần từ liên kết — rồi theo dõi riêng từng phần.

Dòng tiền kinh doanh âm ba kỳ liền: 9 tháng 2026 âm 1.029,4 tỷ

Đến đây ta chạm vào trục chính của chương. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ — phần ít người đọc nhất trong bộ báo cáo tài chính — ghi lại tiền thật đi vào và đi ra khỏi doanh nghiệp, chia làm ba dòng: kinh doanh, đầu tư và tài chính. Dòng tiền kinh doanh là dòng quan trọng nhất: nó cho biết hoạt động bán hàng, thu phí, thi công hằng ngày mang về hay hút đi bao nhiêu tiền.

Theo các báo cáo tài chính được Doanh Nhân và Tinnhanhchungkhoan tổng hợp, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của IJC âm 796,9 tỷ đồng năm 2024, âm 232,3 tỷ năm 2025, rồi âm 1.029,4 tỷ chỉ trong chín tháng năm 2026 — trong khi cùng kỳ chín tháng 2025, dòng tiền này còn dương 270,9 tỷ. Cộng dồn ba kỳ, dòng tiền kinh doanh đã âm hơn 2.058 tỷ đồng. Trong cùng giai đoạn, lợi nhuận sau thuế cộng lại (354 + 597 + 321,18) là khoảng 1.272 tỷ (ước tính của vwealth). Khoảng cách giữa “lãi trên giấy” và “tiền thật” vì vậy lên tới hơn 3.300 tỷ đồng (ước tính của vwealth) trong chưa đầy ba năm.

Tiền đi đâu? Chủ yếu vào hàng tồn kho. Khi một doanh nghiệp bất động sản mua đất, đền bù, làm hạ tầng hay xây nhà, khoản chi đó không được tính vào chi phí ngay; nó được “cất” vào hàng tồn kho trên bảng cân đối và chỉ thành giá vốn khi căn nhà được bàn giao. Vì vậy, một công ty đang tích hàng mạnh sẽ có lợi nhuận dương nhưng dòng tiền kinh doanh âm. Cùng logic đó, khi giai đoạn bàn giao tới, dòng tiền kinh doanh có thể đảo chiều thành dương rất mạnh. Câu hỏi không phải “dòng tiền âm là tốt hay xấu”, mà là “lượng hàng tích lại có bán được, ở giá nào và khi nào”.

Riêng năm 2026, nếu tách theo quý: sáu tháng đầu năm dòng tiền kinh doanh âm 493,4 tỷ (theo Tinnhanhchungkhoan), nên riêng quý III đã âm thêm khoảng 536 tỷ (ước tính của vwealth). Thời điểm này trùng với giai đoạn IJC thanh toán cho các giao dịch mua nhà Green City — câu chuyện sẽ được bóc kỹ ở chương 6.

Hai dòng tiền còn lại hoàn thiện bức tranh. Dòng tiền đầu tư chín tháng 2026 âm 510,23 tỷ đồng — tiền đổ vào góp vốn các công ty liên kết, đầu tư tài sản dài hạn, đúng hướng kế hoạch đầu tư 4.408 tỷ đã được đại hội thông qua (chương 4). Dòng tiền tài chính dương 706,5 tỷ, nghĩa là công ty đi vay thêm để bù cho hai dòng kia. Ba dòng cộng lại khiến lượng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn giảm từ 1.292,1 tỷ (30/6/2026) xuống 1.198 tỷ đồng (30/9/2026).

Một cách đơn giản để bạn tự kiểm tra sức khoẻ dòng tiền của IJC mỗi quý, không cần mô hình phức tạp: lấy lợi nhuận sau thuế luỹ kế trừ đi lãi liên kết, rồi so với dòng tiền kinh doanh luỹ kế. Nếu khoảng cách thu hẹp dần qua các quý, hàng tồn kho đang chuyển thành tiền. Nếu khoảng cách tiếp tục doãng ra, công ty vẫn đang ở pha tích hàng và phụ thuộc vào vốn vay hoặc vốn cổ đông.

Tồn kho 6.144,9 tỷ bằng 48% tài sản, nợ vay 1.982,8 tỷ: đọc bảng cân đối ngày 30/9/2026

Nếu dòng tiền là bộ phim, bảng cân đối kế toán là tấm ảnh chụp tại một thời điểm. Ba tấm ảnh chụp vào cuối quý I, quý II và quý III năm 2026 cho thấy một xu hướng rất rõ: tồn kho tăng nhanh, tiền mặt đi ngang, nợ vay tăng theo.

Trong chín tháng, tồn kho tăng thêm 2.458,4 tỷ đồng (tăng 66,7%) — gần như trùng khít với mức tăng tổng tài sản 2.457,6 tỷ. Nói cách khác, toàn bộ phần tài sản “mới” của IJC trong năm 2026 là hàng tồn kho. Các khoản mục lớn khác ngày 30/9/2026 gồm đầu tư tài chính dài hạn 2.356,6 tỷ (18,4% tài sản, chủ yếu là vốn góp vào các công ty liên kết), tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn 1.198 tỷ (khoảng 9,4%), phải thu ngắn hạn 815,8 tỷ (6,4%).

Phía nguồn vốn, nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt 1.982,8 tỷ đồng, tăng 55,4% so với đầu năm; trong đó vay ngắn hạn 727,8 tỷ, vay dài hạn 1.255 tỷ. Nợ vay tương đương 24,7% vốn chủ sở hữu. Đây vẫn là mức đòn bẩy thấp so với nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết — một công ty có nợ vay bằng một phần tư vốn chủ không ở trong vùng nguy hiểm. Điều đáng theo dõi không phải mức nợ hiện tại, mà là tốc độ: từ khoảng 17% vốn chủ cuối quý I lên gần 25% cuối quý III, tức là mỗi quý tăng thêm vài điểm phần trăm, song song với mỗi quý dòng tiền kinh doanh âm thêm vài trăm tỷ.

Vậy làm sao đọc “rủi ro tồn kho” cho đúng? Vwealth gợi ý ba câu hỏi, bạn có thể áp dụng cho bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào chứ không riêng IJC:

Câu 1 — Tồn kho là hàng gì? Đất thô chưa làm hạ tầng, dự án đang xây, hay nhà đã hoàn thiện chờ bán? Nhà hoàn thiện có sổ thì bán nhanh hơn và ít rủi ro chi phí phát sinh hơn đất thô. Với IJC, phần tăng mạnh năm 2026 gắn với các lô nhà Green City mua lại, mà theo Tổng giám đốc tại đại hội, Green City vẫn “phải hoàn thiện xây dựng” — nên đây là hàng còn cần thêm vốn trước khi bán.

Câu 2 — Tồn kho được mua ở giá nào so với giá bán được? Biên lãi gộp bất động sản năm 2025 của IJC khoảng 47% (ước tính của vwealth: 457 chia 974 tỷ), nhờ quỹ đất có từ lâu với giá vốn thấp. Hàng mua mới ở giá thị trường thường không có biên dày như vậy. Khi báo cáo các quý tới ghi nhận doanh thu từ Green City, hãy so biên gộp của mảng bất động sản với mức 47% của năm 2025.

Câu 3 — Tốc độ bán so với tốc độ nhập. Vòng quay tồn kho 0,21 lần năm 2025 đã chậm; tồn kho năm 2026 lại tăng 66,7% trong khi doanh thu chín tháng giảm 35,3%. Nếu xu hướng đó tiếp diễn thêm vài quý, vòng quay sẽ còn chậm hơn. Ngược lại, nếu quý IV/2026 và năm 2027 ghi nhận bàn giao lớn, tồn kho sẽ giảm và dòng tiền kinh doanh đảo chiều. Đây là chỉ báo bạn nên theo dõi đầu tiên mỗi khi IJC công bố báo cáo tài chính.

Hình dưới đây gom các con số lịch sử quan trọng nhất của chương vào một chỗ: lợi nhuận sau thuế đi lên trong khi dòng tiền kinh doanh đi xuống.

Nếu bạn muốn so sánh cách IJC dùng tiền với các doanh nghiệp cùng nhóm hạ tầng, khu công nghiệp và nhà ở, có thể đọc thêm tổng quan nhóm cổ phiếu bất động sản của vwealth — nơi tập hợp các bài phân tích từng doanh nghiệp trong ngành, kèm cách đọc dòng tiền đặc thù của bất động sản.

Những điểm cần cân nhắc trước khi quyết định có nên mua cổ phiếu IJC

Mọi cổ phiếu đều có rủi ro; điều khác nhau là rủi ro nằm ở đâu và bạn có nhìn thấy nó trước khi bỏ tiền hay không. Chương này không nhằm vẽ IJC thành một bức tranh u ám. Nó gom lại sáu điểm mà một nhà đầu tư cẩn trọng nên cân nhắc, mỗi điểm đi kèm dữ kiện có nguồn và cách tự theo dõi. Có những điểm là rủi ro thật sự, có những điểm chỉ là đặc thù cần hiểu đúng. Phân biệt được hai loại này là một nửa công việc phân tích.

Mua 418 căn Green City từ công ty mẹ: giao dịch bên liên quan lớn nhất năm 2026

Sự kiện lớn nhất trong năm 2026 của IJC không nằm ở trạm thu phí hay công trường, mà ở hai nghị quyết Hội đồng quản trị về việc mua nhà. Tháng 6/2026, Hội đồng quản trị IJC thông qua việc mua 218 căn nhà riêng lẻ tại dự án Green City Bình Dương từ Tập đoàn Becamex — được công bố là giao dịch với tổ chức có liên quan. Theo văn bản công bố thông tin trên website IJC, lô này gồm diện tích đất 31.345,6 m², diện tích sàn 53.300,8 m², thuộc năm lô G4, G12, G13, G14, G16 cùng một số căn góc tại các lô G2, G7, G11, G17, G28; tổng giá trị đã gồm VAT là 1.086.853.306.000 đồng.

Ngày 29/9/2026, IJC tiếp tục công bố nghị quyết mua thêm 200 căn tại Green City (các lô G1, G3, G17, G19, G21, G22, G24, G25; đất khoảng 28.791 m², sàn khoảng 49.531 m²) với giá trị hơn 1.012 tỷ đồng gồm VAT, cũng là giao dịch với bên liên quan. Theo Thương hiệu và Công luận, Green City có khoảng 1.394 căn, và 200 căn của đợt này tương đương khoảng 90% số 222 sản phẩm được giới thiệu trong đợt đầu. Cộng hai đợt, IJC mua 418 căn với tổng giá trị khoảng 2.099 tỷ đồng (ước tính của vwealth: 1.086,9 + 1.012). Bình quân, mỗi căn có giá khoảng 5 tỷ đồng đã gồm VAT (ước tính của vwealth, chia đều theo số căn — giá thực tế từng căn khác nhau tuỳ vị trí, căn góc).

Giao dịch với bên liên quan không phải là điều bất thường hay sai quy định. Ở các tập đoàn có nhiều công ty con, công ty liên kết niêm yết riêng, việc mua bán tài sản qua lại là chuyện thường gặp, và luật doanh nghiệp có quy trình riêng để phê duyệt (Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông tuỳ giá trị, người có liên quan không biểu quyết). IJC đã công bố thông tin cả hai đợt. Điều bạn cần làm, với tư cách cổ đông nhỏ, là đặt câu hỏi kinh tế: giao dịch này mang lại gì cho IJC, và rủi ro nằm ở đâu?

Phía lợi. IJC là công ty có thế mạnh phát triển nhà ở tại khu Thành phố mới Bình Dương cũ, và kế hoạch 2026 đã đặt Green City vào danh sách dự án mở bán, với 346 tỷ dự kiến đầu tư để hoàn thiện. Mua lại một lô sản phẩm lớn giúp IJC có nguồn hàng để ghi nhận doanh thu bất động sản trong những năm tới, khi quỹ đất cũ dần cạn. Nếu bán được với giá cao hơn giá mua cộng chi phí hoàn thiện, cổ đông IJC hưởng phần chênh lệch đó.

Phía rủi ro. Thứ nhất, giá mua: khác với quỹ đất có từ nhiều năm trước với giá vốn thấp, 418 căn này được mua ở mức giá hình thành trong năm 2026, nên biên lợi nhuận khi bán có thể mỏng hơn mức bình quân năm 2025. Thứ hai, tiền đi trước, doanh thu đến sau: khoảng 2.099 tỷ đồng là con số tương đương khoảng 85% mức tăng tồn kho chín tháng (ước tính của vwealth: 2.099 chia 2.458,4) — dù không phải toàn bộ đã được thanh toán trong kỳ, đây là lý do lớn nhất khiến dòng tiền kinh doanh năm 2026 âm sâu. Thứ ba, tốc độ bán: 418 căn là một khối hàng lớn so với quy mô bán hàng hằng năm của IJC; nếu thị trường nhà phố khu vực chậm lại, hàng sẽ nằm lâu hơn trong kho.

Cũng nên nhìn từ phía công ty mẹ. Giao dịch này giúp Tập đoàn Becamex thu tiền về sớm từ một dự án đang bán, trong khi IJC nhận về hàng tồn kho. Bạn có thể đọc bài phân tích cổ phiếu BCM của Becamex để hiểu bức tranh dòng tiền ở cấp tập đoàn — vì với một công ty con nắm gần một nửa bởi công ty mẹ như IJC, lợi ích của hai bên thường gắn chặt nhưng không phải lúc nào cũng trùng khít. Cách đánh giá khách quan nhất là chờ số liệu: khi các căn Green City được bàn giao, biên lãi gộp và tốc độ thu tiền sẽ cho câu trả lời.

Pha loãng: vốn điều lệ tăng khoảng 2,5 lần trong ba năm

Như chương 1 đã nhắc, vốn điều lệ của IJC đi từ khoảng 2.518 tỷ đồng (2023) lên khoảng 6.296 tỷ đồng (2026), tức gấp khoảng 2,5 lần (ước tính của vwealth). Theo Doanh Nhân, hiện có gần 629,6 triệu cổ phiếu IJC đang lưu hành. Khi số cổ phiếu tăng nhanh hơn lợi nhuận, lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) chịu áp lực, kể cả khi tổng lợi nhuận tăng.

Ví dụ minh hoạ, chỉ để hiểu cơ chế: lợi nhuận sau thuế năm 2025 là 597 tỷ. Nếu chia cho khoảng 629,6 triệu cổ phiếu, mỗi cổ phiếu tương ứng khoảng 950 đồng lợi nhuận. Nếu cùng mức lợi nhuận ấy chia cho số cổ phiếu khoảng 252 triệu (tương ứng vốn điều lệ 2.518 tỷ), con số sẽ là khoảng 2.370 đồng. Lưu ý: EPS chính thức tính theo số cổ phiếu bình quân gia quyền trong năm và lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ, nên sẽ khác ví dụ này; bạn nên xem số EPS chính thức trong báo cáo VWEALTH. Bài học ở đây là cơ chế: lợi nhuận phải tăng tương xứng với vốn mới thì cổ đông cũ mới không bị thiệt trên từng cổ phiếu.

Điểm cân bằng là: hai đợt chào bán đều theo hình thức quyền mua cho cổ đông hiện hữu ở giá 10.000 đồng, nên cổ đông nào thực hiện đủ quyền thì vẫn giữ nguyên tỷ lệ sở hữu. Rủi ro pha loãng lớn nhất rơi vào những người không đủ tiền hoặc không muốn mua thêm. Và tiền thu về được dùng để trả nợ, góp vốn hạ tầng — những khoản cần thời gian dài mới sinh lời. Kế hoạch tổng mức đầu tư giai đoạn 2025–2030 là 13.262 tỷ đồng, theo Doanh Nhân, lớn hơn nhiều so với vốn chủ hiện có, nên khả năng IJC tiếp tục huy động vốn (vay hoặc phát hành) trong những năm tới là điều bạn nên tính đến.

Phụ thuộc tiến độ hạ tầng công và giải phóng mặt bằng

Một phần đáng kể của kế hoạch 2026 phụ thuộc vào những thứ IJC không hoàn toàn kiểm soát. Doanh thu xây dựng kế hoạch 682 tỷ đồng đến từ cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Vành đai 4 đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn (giai đoạn 1) và công trình của Becamex Bình Phước. Năm 2025, mảng này không ghi nhận đồng doanh thu nào vì cao tốc chưa nghiệm thu đúng hạn; tài liệu đại hội cũng nêu rủi ro tiến độ do phụ thuộc giải phóng mặt bằng. Hợp đồng thi công Vành đai 4 dự kiến ký trong quý III và IV/2026.

Dự án hạ tầng giao thông theo hình thức đối tác công tư (PPP) có đặc điểm chung: tiến độ chịu ảnh hưởng của vốn ngân sách, thủ tục đất đai, thời tiết, giá vật liệu. Đây là rủi ro của cả nhóm doanh nghiệp xây dựng hạ tầng, không riêng IJC — bài đầu tư công và những ngành chứng khoán hưởng lợi của vwealth giải thích chu kỳ giải ngân đầu tư công tác động thế nào tới nhóm này. Với IJC, rủi ro thể hiện qua hai kênh: doanh thu xây dựng ghi nhận trễ, và lãi liên kết từ các công ty dự án đến chậm hơn dự kiến.

Chu kỳ bất động sản khu vực Bình Dương cũ

Danh mục bất động sản của IJC tập trung gần như hoàn toàn ở khu vực Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM sau sáp nhập năm 2025): Thành phố mới, Hoà Lợi, Bàu Bàng. Tập trung địa lý là con dao hai lưỡi. Khi khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng mới — cao tốc, Vành đai 4, mở rộng Quốc lộ 13 — quỹ đất có thể tăng giá. Khi thị trường nhà ở vùng ven chững lại, toàn bộ danh mục chịu áp lực cùng lúc, không có thị trường khác bù đắp.

Một điểm tích cực về pháp lý: theo tài liệu đại hội 2026, dự án Sunflower 1 và 2 đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu; khách hàng sẽ nhận sổ trong 2026–2027 khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Pháp lý rõ ràng là lợi thế đáng kể với nhà ở vùng ven, nơi nhiều dự án của các chủ đầu tư khác từng kẹt sổ nhiều năm. Để có góc nhìn rộng hơn về nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp và đô thị cùng vùng kinh tế phía Nam, bạn có thể đọc thêm bài có nên mua cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức) và có nên mua cổ phiếu IDC (IDICO).

Lợi nhuận phụ thuộc lãi liên kết: biến động mạnh theo quý

Chương 5 đã cho thấy lãi từ công ty liên doanh, liên kết dao động từ 5 tỷ (quý II/2026) lên 109,61 tỷ (quý III/2026). Đây là rủi ro về chất lượng lợi nhuận hơn là rủi ro phá sản. Khi một phần lớn lợi nhuận đến từ các công ty mà IJC không nắm quyền kiểm soát, nhà đầu tư khó dự báo, và lợi nhuận đó không tự động thành tiền để trả cổ tức hay trả nợ.

Mặt khác, đây cũng là nơi tiềm năng dài hạn nằm. Theo tài liệu đại hội, IJC cam kết góp 715 tỷ (đã góp đủ) vào Becamex Bình Phước, 530 tỷ vào công ty dự án cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và 1.268 tỷ vào công ty dự án Vành đai 4. Khi các dự án này vận hành và có dòng tiền ổn định, phần lãi được chia có thể trở thành nguồn thu nhập lớn. Nhưng “khi” ấy kéo dài nhiều năm. Trong lúc chờ, bạn nên chuẩn bị tâm lý cho một chuỗi lợi nhuận quý lên xuống thất thường, và đừng đánh giá IJC qua một quý riêng lẻ.

Cổ phiếu từng mất hơn 31% từ đỉnh tháng 9/2025

Theo Doanh nghiệp Hội nhập, giá cổ phiếu IJC giảm hơn 31% từ khoảng 14.200 đồng (cuối tháng 9/2025) xuống khoảng 9.600–9.790 đồng (cuối tháng 5/2026), giao dịch dưới đường trung bình 200 phiên (MA200 — đường giá bình quân của khoảng 10 tháng giao dịch gần nhất, thường dùng để phân biệt xu hướng dài hạn). Đáng chú ý, giai đoạn giảm này trùng với lúc lợi nhuận vẫn tăng mạnh (năm 2025 lãi tăng 69%, quý I/2026 lãi tăng 129%). Thị trường dường như không trả giá cho lợi nhuận kế toán, mà nhìn vào dòng tiền, đợt phát hành cổ phiếu mới và kế hoạch lợi nhuận 2026 “đi lùi”.

Đây là bài học về “tính cách” cổ phiếu: IJC không phải mã phản ứng ngay với lợi nhuận quý. Lượng cung cổ phiếu mới từ đợt chào bán cuối 2025, cộng với tâm lý thận trọng với dòng tiền âm, có thể giữ giá ở vùng thấp lâu hơn kỳ vọng — hoặc tạo cơ hội cho người kiên nhẫn nếu các yếu tố cơ bản cải thiện. Giá và định giá hiện tại thay đổi hằng ngày; bài viết không ghi số hôm nay. Bạn có thể mở báo cáo VWEALTH để xem P/E, P/B và biến động giá cập nhật.

Bảng dưới tóm tắt sáu điểm cần cân nhắc, kèm mức độ ảnh hưởng theo đánh giá định tính của vwealth và chỉ báo bạn có thể tự theo dõi.

Ba kịch bản cho IJC giai đoạn 2026–2028: điều gì phải xảy ra

Đến đây bạn đã có đủ các mảnh ghép: một trạm thu phí đều đặn, một khối hàng tồn kho lớn vừa tích lại, các khoản góp vốn hạ tầng chưa sinh lời và một bảng cân đối vẫn còn khá an toàn dù nợ vay đang tăng. Chương này ghép chúng lại thành ba kịch bản cho hai đến ba năm tới. Như mọi bài trong loạt “Có nên mua cổ phiếu”, vwealth không đưa ra giá mục tiêu. Mỗi kịch bản là một bộ điều kiện; khi tin tức mới xuất hiện, bạn tự xếp nó vào kịch bản nào và điều chỉnh quan điểm của mình.

Trước khi vào kịch bản, hãy ghi nhớ các “số nền” — những con số đã được công bố, làm điểm tựa để đo xem thực tế đang lệch về phía nào:

Mảng thu phí: doanh thu 309 tỷ (2024), 332 tỷ (2025), kế hoạch 338 tỷ (2026); lợi nhuận sau thuế kế hoạch 2026 của mảng là 169 tỷ. Đây là phần ổn định nhất, gắn với lưu lượng xe qua Quốc lộ 13 và thời hạn thu phí đến năm 2037.

Mảng bất động sản: doanh thu 974 tỷ (2025), kế hoạch 1.054 tỷ (2026), lợi nhuận sau thuế kế hoạch 230 tỷ; nguồn hàng mới gồm 418 căn Green City cùng các dự án Hoà Lợi, Ấp 5C Bàu Bàng, IJC Aroma, Sunflower II.

Mảng xây dựng và liên kết: doanh thu xây dựng kế hoạch 682 tỷ (2026); lãi liên kết dao động mạnh theo quý; vốn cam kết góp vào Vành đai 4 là 1.268 tỷ, cao tốc 530 tỷ.

Toàn công ty: kế hoạch lợi nhuận sau thuế 2026 là 541 tỷ, chín tháng đã đạt 321,18 tỷ (59,4%); mục tiêu dài hạn đến năm 2030 là doanh thu trên 5.000 tỷ và lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng theo mô hình Tổng công ty.

Kịch bản tích cực: hạ tầng về đích, Green City bán nhanh, lãi liên kết tăng đều

Điều kiện xảy ra. Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành được nghiệm thu, mảng xây dựng ghi nhận phần lớn doanh thu kế hoạch; hợp đồng thi công Vành đai 4 được ký trong quý III–IV/2026 như dự kiến. Thị trường nhà ở khu Thành phố mới hấp thụ tốt các căn Green City nhờ hạ tầng kết nối được cải thiện. Các công ty liên kết có lợi nhuận đều đặn, bắt đầu chia cổ tức tiền mặt về cho IJC.

Dấu hiệu trên báo cáo tài chính. Hàng tồn kho bắt đầu giảm từ đỉnh 6.144,9 tỷ; dòng tiền kinh doanh đảo chiều dương; nợ vay giảm hoặc chững lại quanh mức hiện tại; biên lãi gộp bất động sản giữ được gần mức năm 2025. Lợi nhuận cả năm 2026 đạt hoặc vượt kế hoạch 541 tỷ và năm 2027 tăng trưởng trở lại.

Ý nghĩa với cổ đông. Trong kịch bản này, khoản tích hàng năm 2026 được chứng minh là một bước chuẩn bị nguồn thu, không phải gánh nặng. Lộ trình tới mục tiêu 2030 trở nên đáng tin hơn, và thị trường có thể định giá lại IJC theo hướng “doanh nghiệp hạ tầng – đô thị có tăng trưởng” thay vì “công ty thu phí có dòng tiền âm”. Khả năng cổ tức tiền mặt cao hơn mức 5% cũng rõ ràng hơn khi tiền thật về két.

Kịch bản cơ sở: thu phí giữ nhịp, bất động sản bám kế hoạch, tồn kho giảm chậm

Điều kiện xảy ra. Mảng thu phí đi đúng quỹ đạo của vài năm gần đây — tăng vài phần trăm mỗi năm, quanh mức kế hoạch 338 tỷ. Bất động sản bàn giao đều nhưng không bùng nổ, doanh thu quanh mức kế hoạch 1.054 tỷ một năm. Mảng xây dựng ghi nhận một phần, phần còn lại trễ sang năm sau. Green City được bán dần trong nhiều năm thay vì một hai năm.

Dấu hiệu trên báo cáo tài chính. Lợi nhuận cả năm 2026 xoay quanh kế hoạch, có thể hụt nhẹ nếu quý IV không ghi nhận đủ doanh thu xây dựng. Tồn kho đi ngang hoặc giảm chậm; dòng tiền kinh doanh bớt âm nhưng chưa dương mạnh. Nợ vay giữ quanh mức một phần tư vốn chủ. Lãi liên kết vẫn lên xuống theo quý.

Ý nghĩa với cổ đông. Đây là kịch bản “chờ đợi”: doanh nghiệp không có rủi ro tài chính lớn, cổ tức tiền mặt quanh mức tối thiểu 5% như đại hội đã định hướng, nhưng câu chuyện tăng trưởng chưa được chứng minh. Giá cổ phiếu trong kịch bản này thường phụ thuộc nhiều vào tâm lý chung của nhóm bất động sản và hạ tầng hơn là vào câu chuyện riêng của IJC. Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu khó tăng nhanh do số cổ phiếu đã lớn sau hai đợt phát hành.

Kịch bản tiêu cực: tồn kho chậm bán, dòng tiền âm kéo dài, vay nợ tăng

Điều kiện xảy ra. Thị trường nhà ở khu vực chậm lại, Green City và các dự án khác bán chậm hơn dự kiến hoặc phải giảm giá. Cao tốc tiếp tục chậm nghiệm thu; hợp đồng Vành đai 4 lùi lịch. Các công ty liên kết cần thêm vốn góp thay vì chia cổ tức. Trong khi đó, kế hoạch đầu tư lớn (4.408 tỷ năm 2026, 13.262 tỷ giai đoạn 2025–2030) vẫn phải giải ngân.

Dấu hiệu trên báo cáo tài chính. Tồn kho tiếp tục tăng hoặc không giảm; dòng tiền kinh doanh âm thêm năm thứ tư; nợ vay tiếp tục tăng nhanh như chín tháng 2026 (tăng 55,4%) và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ vượt xa mức một phần tư; tiền mặt giảm. Biên lãi gộp bất động sản giảm rõ so với năm 2025 khi hàng mua giá mới được bàn giao. Lợi nhuận năm 2026 hụt kế hoạch và năm 2027 đi lùi tiếp.

Ý nghĩa với cổ đông. Trong kịch bản này, rủi ro không phải là phá sản — bảng cân đối hiện tại còn đủ dày và có công ty mẹ lớn đứng sau — mà là “vốn chết”: tiền của cổ đông bị khoá trong tồn kho và các dự án hạ tầng chưa sinh lời, trong khi công ty có thể cần huy động thêm vốn. Một đợt phát hành mới ở giá thấp sẽ làm áp lực pha loãng nặng thêm. Cổ tức tiền mặt có thể bị giữ ở mức tối thiểu hoặc chuyển sang hình thức khác để giữ tiền.

Hình minh hoạ dưới đây đặt ba kịch bản cạnh nhau, cùng các số nền đã công bố: kế hoạch lợi nhuận 2026 là 541 tỷ và mức đã đạt 59,4% sau chín tháng.

Các mốc cần theo dõi từ nay tới hết năm 2027

Thay vì đoán kịch bản nào sẽ thắng, bạn có thể đặt lịch cho mình một danh sách mốc cụ thể. Mỗi mốc là một “phiếu bầu” cho một trong ba kịch bản:

1. Báo cáo tài chính quý IV/2026 (thường công bố cuối tháng 1 năm sau). Ba câu hỏi: lợi nhuận cả năm có đạt 541 tỷ không; doanh thu xây dựng ghi nhận được bao nhiêu trên kế hoạch 682 tỷ; tồn kho cuối năm cao hơn hay thấp hơn mức 6.144,9 tỷ cuối quý III.

2. Tin nghiệm thu cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành. Đây là điều kiện để mảng xây dựng có doanh thu sau một năm 2025 trắng doanh thu.

3. Hợp đồng thi công Vành đai 4 đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn. Kế hoạch là ký trong quý III–IV/2026. Ký đúng hạn là một tín hiệu cho kịch bản tích cực; lùi lịch sang năm sau nghiêng về kịch bản cơ sở hoặc tiêu cực.

4. Tiến độ bàn giao Green City và biên lãi gộp bất động sản. Khi các căn mua từ Tập đoàn Becamex bắt đầu được bàn giao cho khách, biên gộp của mảng bất động sản sẽ cho biết giao dịch có tạo lợi nhuận tốt cho cổ đông IJC hay không.

5. Kế hoạch Đại hội đồng cổ đông 2027. Kế hoạch lợi nhuận, cổ tức và nhu cầu vốn mới (vay hay phát hành) sẽ cho biết ban lãnh đạo nhìn năm tới thế nào.

6. Dòng tiền kinh doanh luỹ kế. Chỉ báo đơn giản nhất và trung thực nhất. Khi nó chuyển dương, câu chuyện “lãi mà tiền không về” của chương 5 bắt đầu khép lại.

Có nên mua cổ phiếu IJC? Ai hợp, ai không

Sau bảy chương, có lẽ bạn đã nhận ra câu hỏi có nên mua cổ phiếu IJC không có một câu trả lời chung cho mọi người. Cùng một doanh nghiệp, cùng một bộ số liệu, có người thấy cơ hội và có người thấy rủi ro — và cả hai đều có thể đúng với hoàn cảnh của họ. Chương cuối này không khuyến nghị mua hay bán. Nó đặt các điểm mạnh và điểm yếu lên hai đĩa cân, rồi giúp bạn tự xem mình đứng ở phía nào.

Hợp với ai: người tin vào hạ tầng phía Bắc TP.HCM và có thể kiên nhẫn nhiều năm

IJC hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn từ ba năm trở lên, tin rằng hạ tầng giao thông khu vực Bình Dương cũ — cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Vành đai 4, Quốc lộ 13 mở rộng — sẽ nâng giá trị quỹ đất và lưu lượng xe trong dài hạn. Người này chấp nhận rằng lợi nhuận sẽ lên xuống theo quý, rằng dòng tiền có thể âm thêm một thời gian, và đánh giá doanh nghiệp theo năm chứ không theo quý.

Cổ phiếu cũng hợp với người thích “kiểm tra được”: các mốc cần theo dõi ở chương 7 đều cụ thể, có thời gian, và được công bố công khai. Bạn không phải đoán tâm lý thị trường; bạn chỉ cần đối chiếu từng báo cáo với ba kịch bản và điều chỉnh tỷ trọng khi bằng chứng nghiêng về một phía. Với người đã quen đọc báo cáo lưu chuyển tiền tệ, IJC là một bài tập thực hành tốt.

Không hợp với ai: người cần dòng tiền đều hoặc ngại giao dịch bên liên quan

Nếu bạn mua cổ phiếu để có dòng tiền cổ tức ổn định, tăng dần qua từng năm, IJC giai đoạn hiện tại có thể không đáp ứng kỳ vọng — lý do được giải thích ở phần cổ tức ngay dưới đây. Nếu bạn ưu tiên các doanh nghiệp độc lập, ít giao dịch với cổ đông lớn, cấu trúc tập đoàn Becamex với nhiều giao dịch qua lại giữa công ty mẹ, công ty con và công ty liên kết có thể không hợp khẩu vị của bạn, dù các giao dịch đều được công bố đúng quy trình.

Cổ phiếu cũng không hợp với người cần lướt sóng ngắn dựa trên lợi nhuận quý. Giai đoạn giá giảm hơn 31% từ cuối tháng 9/2025 đến cuối tháng 5/2026 diễn ra đúng lúc lợi nhuận tăng mạnh — một lời nhắc rằng với IJC, lợi nhuận quý đẹp không đảm bảo giá cổ phiếu đi lên.

Cổ tức: từ 10–16% về 5% — đừng kỳ vọng thu nhập thụ động như thời trước

Trong giai đoạn 2018–2022, IJC trả cổ tức tiền mặt 10–16% mệnh giá mỗi năm, theo Doanh Nhân. Cổ tức năm 2025 là 5% bằng tiền, tức 500 đồng mỗi cổ phiếu, tổng chi khoảng 314,79 tỷ đồng; ngày đăng ký cuối cùng là 30/6/2026, ngày thanh toán dự kiến 7/10/2026. Kế hoạch cho năm 2026 là “từ 5% trở lên”.

Tỷ lệ giảm, nhưng tổng tiền chi ra không nhỏ: 314,79 tỷ tương đương hơn một nửa lợi nhuận sau thuế năm 2025 (ước tính của vwealth: 314,79 chia 597). Lý do tỷ lệ thấp là vốn điều lệ đã lớn hơn nhiều. Ví dụ minh hoạ: nếu bạn mua cổ phiếu ở giá 10.000 đồng, mức cổ tức 500 đồng tương đương lợi suất 5%; ở giá 14.000 đồng, lợi suất còn khoảng 3,6%. Giá thực tế mỗi ngày khác nhau — hãy tự tính lại theo giá bạn mua. Điều đáng lưu ý hơn là khoản cổ tức này được chi (dự kiến ngày 7/10/2026) đúng giai đoạn dòng tiền kinh doanh âm và nợ vay tăng; về nguyên tắc, khi hoạt động kinh doanh chưa tự sinh ra tiền, tiền trả cổ tức phải lấy từ lượng tiền đã tích luỹ hoặc huy động. Duy trì được lâu dài hay không phụ thuộc vào việc dòng tiền kinh doanh có đảo chiều.

Cách theo dõi định giá IJC mà không cần nhớ số hôm nay

Bài viết cố ý không ghi P/E, P/B hay giá cổ phiếu hôm nay, vì những con số đó thay đổi mỗi ngày và sẽ lỗi thời ngay khi bạn đọc. Thay vào đó, đây là cách tiếp cận định giá phù hợp với đặc thù của IJC:

Dùng P/B cho phần bất động sản và liên kết. Với doanh nghiệp có tài sản chủ yếu là tồn kho đất, nhà và vốn góp, giá trên giá trị sổ sách (P/B) thường phản ánh tốt hơn P/E. Vốn chủ sở hữu đã lên 7.992 tỷ cuối 2025, nên hãy so P/B của IJC với lịch sử của chính nó và với nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp như KBC (Kinh Bắc) hay SIP (Sài Gòn VRG).

Dùng P/E thận trọng. Khi lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào lãi liên kết và vào lịch bàn giao, P/E theo bốn quý gần nhất có thể méo. Nên nhìn P/E theo trung bình nhiều năm, hoặc tách phần lợi nhuận từ thu phí ra để định giá riêng như một tài sản có dòng tiền ổn định đến năm 2037.

Đặt định giá cạnh dòng tiền. Một mức P/B thấp chỉ là “rẻ” nếu tồn kho bán được ở giá gần với giá sổ sách. Khi dòng tiền kinh doanh còn âm, rẻ có thể rẻ lâu. Bạn có thể tạo tài khoản vwealth miễn phí để xem các chỉ số định giá, dòng tiền và tồn kho của IJC cập nhật theo từng kỳ báo cáo, so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Checklist 5 câu trước khi mua IJC

1. Tôi có đọc được báo cáo lưu chuyển tiền tệ của IJC không? Nếu chưa, hãy đọc lại chương 5 và tập so lợi nhuận với dòng tiền kinh doanh qua ba kỳ gần nhất.

2. Tôi tin kịch bản nào trong ba kịch bản, và vì sao? Viết ra một câu cho kịch bản bạn tin, cùng một tín hiệu khiến bạn đổi ý.

3. Tôi có chấp nhận cấu trúc tập đoàn và giao dịch bên liên quan không? Nếu câu trả lời là “không thoải mái”, đó là lý do đủ để đứng ngoài.

4. Tỷ trọng IJC trong danh mục của tôi có phù hợp với một cổ phiếu mà lợi nhuận biến động mạnh theo quý không? Một mã có dòng tiền âm và tồn kho lớn thường không nên chiếm phần lớn danh mục của nhà đầu tư cá nhân.

5. Tôi có lịch để kiểm tra lại không? Đánh dấu ngày công bố báo cáo quý IV/2026 và Đại hội đồng cổ đông 2027. Nếu bạn không định đọc lại, có lẽ bạn chưa sẵn sàng sở hữu IJC.

Lời kết.

Becamex IJC sinh ra từ một con đường và vẫn có một trạm thu phí làm nền. Nhưng năm 2026 cho thấy công ty đang chuyển mình: từ một doanh nghiệp thu phí có quỹ đất giá vốn thấp, thành một nhà phát triển đô thị và hạ tầng lớn hơn, nhiều tồn kho hơn, nhiều khoản góp vốn hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ của các dự án chung với công ty mẹ. Lợi nhuận vẫn đều, nhưng tiền chưa về; bảng cân đối vẫn an toàn, nhưng nợ vay đang tăng theo từng quý.

Câu hỏi có nên mua cổ phiếu IJC vì vậy quy về một câu hỏi nhỏ hơn: bạn tin rằng khối tồn kho 6.144,9 tỷ đồng và các khoản góp vốn hạ tầng sẽ chuyển thành tiền mặt với tốc độ và lợi nhuận đủ tốt, hay không? Nếu bạn có lý do vững để tin, và giá cổ phiếu chỉ phản ánh kịch bản cơ sở, đó có thể là cơ hội cho người kiên nhẫn. Nếu chưa chắc, cách hợp lý là theo dõi thêm một hai kỳ báo cáo — dòng tiền kinh doanh và tồn kho sẽ trả lời rõ hơn mọi dự báo. Bài viết này giúp bạn hiểu doanh nghiệp, không phải lời khuyến nghị mua hay bán.